Was den Zeitpunkt bestimmt
Vier Dinge wirken zusammen. Keines entscheidet allein.
- Ihre persönliche Lage, etwa ein Umzug, ein Erbe oder eine Trennung.
- Fristen, vor allem die Zehnjahresfrist bei der Einkommensteuer und die Zinsbindung Ihres Darlehens.
- Der Markt in Ihrer Region. Wie viele Immobilien dort verkauft werden und zu welchen Preisen, zeigen die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.
- Ihre Immobilie selbst, also Zustand, Lage, Energieausweis und Unterlagen.
Die ersten beiden Punkte können Sie selbst prüfen, mit Ihrem Kaufvertrag von damals und Ihrem Darlehensvertrag. Für die anderen beiden helfen die Grundstücksmarktberichte und eine Bewertung vor Ort.
Was die Marktdaten zeigen
Bundesweite Zahlen sagen wenig über Ihr Haus in Fürstenwalde oder Ihre Wohnung in Köpenick. Verlässlich sind die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse. Sie beruhen auf den tatsächlich geschlossenen Kaufverträgen im Landkreis oder in Berlin. In den Landkreisen, für die wir die Berichte ausgewertet haben, schwankte die Zahl der Verkäufe von Jahr zu Jahr deutlich. In jedem dieser Landkreise gab es 2025 mehr Verkäufe als 2023, aber weniger als 2021. Die Zahlen mit den Grundstücksmarktberichten als Quelle stehen im Ratgeber Immobilienpreise 2025 in Berlin und Brandenburg.
Die Berichte zeigen auch, wie unterschiedlich die Preise je Teilmarkt sind, etwa zwischen dem Berliner Umland und dem übrigen Brandenburg oder zwischen alten und neuen Wohnungen. Ein steigender oder fallender Durchschnitt gilt deshalb nicht automatisch für Ihre Immobilie. Für Ihre Immobilie zählen Lage, Zustand und Ausstattung.
Die Zahlen für die Gebiete, in denen wir verkauft haben, finden Sie in der Übersicht Regionen.
Wann Sie verkaufen müssen und wann Sie warten können
Oft gibt das Leben den Zeitpunkt vor. Dann geht es weniger um das Ob und mehr um eine gute Vorbereitung.
- Sie haben geerbt, allein oder mit Geschwistern. Was Erben vor dem Verkauf klären, steht im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.
- Sie trennen sich und wollen das gemeinsame Haus verkaufen. Was dabei zu beachten ist, lesen Sie im Ratgeber Hausverkauf bei Trennung und Scheidung.
- Sie gehören zu mehreren Eigentümern, die sich nicht einigen. Dann droht eine Teilungsversteigerung.
- Sie ziehen beruflich um, ins Pflegeheim oder zu Ihren Kindern.
- Ihre Zinsbindung endet und Sie wollen nicht neu finanzieren.
Warten kann sinnvoll sein, wenn eine dieser Lagen auf Sie zutrifft.
- Die Zehnjahresfrist endet bald und Ihr Gewinn wäre steuerpflichtig.
- Ihre Zinsbindung endet bald und die Bank würde bis dahin eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
- Ihre persönliche Lage ist noch offen, etwa wer nach einer Trennung im Haus bleibt.
Rechnen Sie mit dem, was Ihnen nach dem Verkauf bleibt. Vom Kaufpreis gehen eine Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und eine mögliche Steuer auf den Gewinn ab. Was Sie an Provision zahlen, steht im Ratgeber Maklerprovision.
Spielt die Jahreszeit eine Rolle?
Dass Sie im Frühjahr teurer verkaufen, lässt sich aus den Grundstücksmarktberichten nicht ablesen. Die Brandenburger Berichte, die unter „Quellen“ stehen, zählen die Verkäufe je Jahr, einzelne Werte je Halbjahr. Der Immobilienmarktbericht Berlin zeigt die Verkäufe auch nach Monaten. In den Sommermonaten gibt es dort wegen der Urlaubszeit vorübergehend weniger Verkäufe (Immobilienmarktbericht Berlin, S. 86). Die Preise zeigt der Bericht auch nach Quartalen. Die Schwankungen zwischen den Quartalen sind laut Bericht keine Preisentwicklung. Sie entstehen, weil in jedem Quartal zufällig andere Immobilien verkauft werden (S. 96). Eine gut vorbereitete Immobilie mit einem realistischen Preis können Sie im November genauso anbieten wie im Mai.
Anders ist im Winter vor allem, was Käufer auf den Fotos und bei der Besichtigung sehen.
| Thema | Sommer | Winter |
|---|---|---|
| Garten | Grün, Terrasse und Bäume zeigen sich von ihrer besten Seite | Kahl, dafür sind Grundstücksgrenzen und Nebengebäude gut zu sehen |
| Tageslicht | Lang, auch Termine am Abend sind hell | Kurz, für Fotos und Termine zählen die hellen Stunden |
| Räume | Lüften und kühl halten | Rechtzeitig heizen, damit die Räume beim Eintreten warm sind |
| Wege und Zufahrt | Rasen gemäht, Wege frei | Schnee und Laub räumen, bei Glätte streuen |
| Luftaufnahmen | Grüne Umgebung | Klare, trockene Tage abwarten |
Fotos
Innenräume wirken bei Tageslicht und eingeschalteten Lampen am besten, Außenaufnahmen gelingen an klaren, trockenen Tagen, nicht bei Nebel oder Schneeregen. Das gilt auch, wenn ein Berufsfotograf die Bilder macht. Haben Sie Fotos vom Garten aus dem Sommer, legen Sie sie bereit. Im Exposé können sie neben aktuellen Bildern stehen, mit dem Hinweis, wann sie entstanden sind. Käufer sehen den Garten spätestens bei der Besichtigung, deshalb sollten die Bilder ehrlich sein.
Besichtigungen im Winter
- Heizen Sie rechtzeitig vor dem Termin. Ein kalter Flur prägt den ersten Eindruck.
- Schalten Sie in allen Räumen Licht ein, auch tagsüber, und beleuchten Sie Eingang und Weg.
- Räumen Sie Wege und Zufahrt und streuen Sie bei Glätte, damit niemand stürzt.
- Lüften Sie vor dem Termin nur kurz, damit die Räume nicht auskühlen.
- Legen Sie einen Platz für nasse Schuhe und Jacken bereit.
Den Energieausweis oder eine Kopie müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, im Winter wie im Sommer (§ 80 Abs. 4 GModG). Was im Ausweis steht und wann Sie einen neuen brauchen, erklärt der Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.
Fristen bei Steuer und Darlehen
Zehnjahresfrist und eigene Nutzung
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist der Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Häuser und Wohnungen, die Sie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für die Frist zählt, wann die Kaufverträge wirksam geschlossen wurden, bei Immobilien also in der Regel die Beurkundung beim Notar (BFH, Urteil vom 8. April 2014, IX R 18/13).
Haben Sie vermietet und liegt das Ende der Frist nur wenige Wochen oder Monate entfernt, kann es sich lohnen, den Notartermin danach zu legen. Wie die Frist genau berechnet wird, was bei geerbten Immobilien gilt und wie der Gewinn ermittelt wird, steht im Ratgeber Spekulationssteuer. Sprechen Sie vor dem Notartermin mit Ihrer Steuerberatung.
Zinsbindung und Vorfälligkeit
Läuft die Zinsbindung noch, können Sie trotzdem verkaufen. Die Bank darf dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, also einen Ausgleich für ihren Schaden.
Die meisten privaten Baufinanzierungen sind Immobiliar-Verbraucherdarlehen, also Darlehen einer Bank an Privatleute, gesichert mit einer Grundschuld oder bestimmt für den Kauf einer Immobilie (§ 491 Abs. 3 BGB). Während der Zinsbindung dürfen Sie sie bei berechtigtem Interesse vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 BGB). Die Bank kann dafür eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB).
Endet die Zinsbindung, können Sie das Darlehen mit einem Monat Frist zu diesem Tag kündigen. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen. Haben Sie inzwischen neue Konditionen vereinbart, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung nennt das Gesetz für diese beiden Fälle nicht.
Fragen Sie Ihre Bank früh nach dem Ablösebetrag zu einem bestimmten Tag. Wie die Ablösung beim Notar abläuft, steht im Ratgeber Ablauf beim Immobilienverkauf.
In vier Schritten zum Zeitpunkt
Fristen prüfen
Sehen Sie im Kaufvertrag von damals nach, wann der Notartermin war, und im Darlehensvertrag, wann die Zinsbindung endet.
Zahlen für Ihre Region ansehen
Lesen Sie den Grundstücksmarktbericht Ihres Landkreises oder unsere Gebietsseite. Achten Sie auf den Teilmarkt, der zu Ihrer Immobilie passt.
Preis einschätzen lassen
Lassen Sie den Marktpreis Ihrer Immobilie vor Ort einschätzen. Dann wissen Sie, mit welchem Erlös Sie rechnen können.
Unterlagen klären, Start festlegen
Klären Sie, welche Unterlagen fehlen, und legen Sie fest, ab wann die Immobilie angeboten werden soll.
Welche Unterlagen Sie brauchen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf.
Jetzt verkaufen oder später?
Diese Faustregeln helfen bei der Entscheidung. Sie ersetzen nicht den Blick auf Ihre Verträge.
| Thema | Eher jetzt verkaufen | Eher später verkaufen |
|---|---|---|
| Steuer | Die Zehnjahresfrist ist abgelaufen, oder Sie haben im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt | Die Zehnjahresfrist endet bald und der Gewinn wäre steuerpflichtig |
| Persönliche Lage | Ein Umzug, ein Erbe oder eine Trennung gibt den Zeitpunkt vor | Ihre persönliche Lage ist noch offen |
| Darlehen | Die Zinsbindung endet oder ist schon vorbei | Die Zinsbindung endet bald und vorher fiele eine Vorfälligkeitsentschädigung an |
Fehlende Unterlagen lassen sich in der Vorbereitung besorgen, während Fotos und Exposé entstehen. Sie sind kein Grund, den Verkauf zu verschieben. Wie wir eine Immobilie vermarkten, steht auf der Seite So verkaufen wir.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wert ist, schreiben Sie uns per WhatsApp oder rufen Sie an. Halten Sie Ihren Kaufvertrag und Ihren Darlehensvertrag bereit.
Quellen
- § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte, Zehnjahresfrist (Abs. 1 Satz 1 Nr. 1), Ausnahme für eigene Wohnzwecke (Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3)
- BFH, Urteil vom 8. April 2014, IX R 18/13, Fristberechnung nach den Kaufverträgen (Rechtsprechung)
- § 489 BGB, ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, Ende der Zinsbindung, zehn Jahre nach Auszahlung (Abs. 1)
- § 490 BGB, außerordentliches Kündigungsrecht, Kündigung wegen anderweitiger Verwertung, Vorfälligkeitsentschädigung (Abs. 2)
- § 491 BGB, Verbraucherdarlehensvertrag, Immobiliar-Verbraucherdarlehen (Abs. 3)
- § 500 BGB, vorzeitige Rückzahlung, berechtigtes Interesse während der Zinsbindung (Abs. 2)
- § 502 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung
- § 80 GModG, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, Vorlage spätestens bei der Besichtigung (Abs. 4)
- Grundstücksmarktbericht 2025 Landkreis Barnim, Stand 18.05.2026 (Version 1.1), Berichtsjahr 2025, Zahl der Verkäufe je Jahr
- Grundstücksmarktbericht 2025 Landkreis Havelland, Stand Version 1.0 vom 05.06.2026, Berichtsjahr 2025, Zahl der Verkäufe je Jahr
- Grundstücksmarktbericht 2025 Landkreis Oberhavel, Stand Version 1.2 vom 08.09.2026, Berichtsjahr 2025, Zahl der Verkäufe je Jahr
- Grundstücksmarktbericht 2025 Landkreis Oder-Spree und Stadt Frankfurt (Oder), Stand Mai 2026, Berichtsjahr 2025, Zahl der Verkäufe je Jahr
- Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026, Stand 31.07.2026, Berichtsjahr 2025, Verkäufe im Jahresverlauf (Kap. 6.3.1, Abb. 61, S. 86), Preise nach Quartalen (Kap. 6.4.3, S. 95 und 96)
Abgerufen am 15.10.2026.