Hausverkauf bei Scheidung

Wem gehört das Haus?

Das zeigt das Grundbuch. Wer dort als Eigentümer eingetragen ist, gilt als Eigentümer (§ 891 BGB). Dabei spielt es keine Rolle, wer den Kredit abbezahlt oder wer das Haus renoviert hat.

Stehen Sie beide im Grundbuch, sind Sie in der Regel Miteigentümer nach Bruchteilen, zum Beispiel je zur Hälfte (§ 1008 BGB). Für Sie gelten die Regeln über die Gemeinschaft (§§ 741 ff. BGB). Ist kein Anteil eingetragen, gilt im Zweifel, dass jedem die gleiche Hälfte gehört (§ 742 BGB). Das gilt für Ehepaare genauso wie für Paare ohne Trauschein.

Was der Güterstand ändert

Der Güterstand ist die Regel, wie das Vermögen von Eheleuten zusammengehört. Haben Sie keinen Ehevertrag geschlossen, leben Sie in der Regel in der Zugewinngemeinschaft. Einen anderen Güterstand gibt es nur mit einem Ehevertrag beim Notar (§ 1408 und § 1410 BGB).

Zugewinnausgleich

In der Zugewinngemeinschaft gehört das Haus weiter dem, der im Grundbuch steht. Wer in der Ehe mehr Vermögen dazugewonnen hat, zahlt dem anderen aber am Ende einen Ausgleich in Geld. Der Wert des Hauses zählt dabei mit, auch wenn es nur einem von Ihnen gehört. Hat einer das Haus während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen, zählt nur der Wertzuwachs seitdem (§ 1374 Abs. 2 BGB).

Jeder behält sein eigenes Vermögen, auch was er in der Ehe erwirbt. Endet die Ehe, wird der Zugewinn ausgeglichen (§ 1363 BGB). Zugewinn ist, was das Vermögen eines Ehepartners am Ende mehr wert ist als zu Beginn der Ehe (§ 1373 BGB). Hat einer mehr hinzugewonnen, steht dem anderen die Hälfte des Unterschieds zu (§ 1378 Abs. 1 BGB).

Gerechnet wird bis zu einem Stichtag. Das ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehepartner zugestellt wird (§ 1384 BGB mit § 253 und § 261 ZPO, für Ehesachen über § 113 FamFG). Steigt der Wert des Hauses danach, ändert das den Ausgleich nicht mehr. Wollen Sie sich während des Scheidungsverfahrens über den Ausgleich einigen, muss ein Notar die Vereinbarung beurkunden, oder das Gericht nimmt sie zu Protokoll (§ 1378 Abs. 3 BGB).

Zustimmung zum Verkauf

Gehört das Haus nur Ihrem Ehepartner, braucht er für den Verkauf unter Umständen Ihre Zustimmung. Das hängt davon ab, was er sonst besitzt. Umgekehrt gilt das auch für Sie.

In der Zugewinngemeinschaft braucht ein Ehepartner die Zustimmung des anderen, wenn er sein ganzes Vermögen auf einmal weggibt. Das Gesetz sagt dazu „über sein Vermögen im Ganzen verfügen“ und nennt die Zustimmung vorab Einwilligung (§ 1365 Abs. 1 BGB). Fehlt die Zustimmung, wird der Kaufvertrag erst wirksam, wenn der andere ihn nachträglich genehmigt (§ 1366 BGB). Verweigert er sie ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht sie ersetzen. Dafür muss der Verkauf wirtschaftlich vernünftig sein, im Gesetz „ordnungsmäßige Verwaltung“ (§ 1365 Abs. 2 BGB).

Die Regel gilt, solange die Zugewinngemeinschaft besteht, in der Regel also, bis die Scheidung rechtskräftig ist (§ 1564 BGB). In einem Ehevertrag kann sie ausgeschlossen sein (§ 1408 BGB). Ob Ihr Fall darunter fällt, klären Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt.

Gütertrennung und Gütergemeinschaft

Bei Gütertrennung zählt nur das Grundbuch, Geld wird nicht ausgeglichen. Bei Gütergemeinschaft gehört das Haus Ihnen beiden, und keiner verkauft es ohne den anderen.

Bei Gütertrennung gibt es keinen Zugewinnausgleich (§ 1414 BGB). Bei Gütergemeinschaft wird das Vermögen beider Ehepartner zu gemeinsamem Vermögen, das Gesetz nennt es Gesamtgut (§ 1416 BGB). Keiner kann über seinen Anteil verfügen (§ 1419 BGB). Verwalten Sie das Gesamtgut gemeinsam, können Sie nur zusammen über das Haus verfügen (§ 1450 BGB). Verwaltet es einer allein, braucht er für das Haus die Zustimmung des anderen (§ 1424 BGB). Endet die Gütergemeinschaft, teilen Sie das gemeinsame Vermögen untereinander auf (§ 1471 BGB).

Drei Wege für das Haus

Gehört Ihnen das Haus gemeinsam, können Sie es verkaufen, einer kann es übernehmen, oder Sie vermieten es zusammen.

Gemeinsam verkaufen

Das ganze Haus können Miteigentümer nur gemeinsam verkaufen (§ 747 Satz 2 BGB). Sie beide unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar (§ 311b Abs. 1 BGB). Aus dem Kaufpreis wird zuerst der Kredit abgelöst. Den Rest teilen Sie nach Ihren Anteilen. Ein Zugewinnausgleich wird davon getrennt berechnet. Wie Sie dabei vorgehen, steht unten im Abschnitt „So gehen Sie beim Verkauf vor“.

Einer übernimmt das Haus

Möchte einer von Ihnen im Haus bleiben, kauft er dem anderen seinen Anteil ab. Auch dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden, Eigentümer wird der Übernehmer mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Wichtig ist der Kredit. Haben Sie ihn gemeinsam aufgenommen, haftet der Ausziehende weiter, bis die Bank ihn entlässt. Übernimmt einer den Kredit allein, wird das erst mit der Genehmigung der Bank wirksam (§ 415 Abs. 1 BGB). Sprechen Sie deshalb mit der Bank, bevor Sie den Preis für den Anteil festlegen.

Vermieten

Sie können das Haus auch behalten und vermieten. Dann bleiben Sie beide Eigentümer und verwalten das Haus gemeinsam (§ 744 BGB). Beschlüsse fassen Sie mit Mehrheit nach der Größe der Anteile (§ 745 BGB). Bei je einer Hälfte kommt eine Mehrheit nur zustande, wenn Sie sich einig sind. Die Miete steht Ihnen nach Ihren Anteilen zu, die Kosten tragen Sie ebenso (§ 743 und § 748 BGB). Jeder kann die Gemeinschaft jederzeit aufheben lassen, sofern Sie das nicht vertraglich ausgeschlossen haben. Aus wichtigem Grund geht es auch dann (§ 749 Abs. 1 und 2 BGB).

Kredit und Grundschuld

Haben Sie den Kreditvertrag beide unterschrieben, haften Sie beide für den ganzen Kredit. Das Gesetz nennt das Gesamtschuldner. Die Bank kann die ganze Schuld von jedem von Ihnen verlangen, bis sie bezahlt ist (§ 421 BGB). Zahlt einer mehr als seinen Teil, kann er vom anderen einen Ausgleich verlangen. Untereinander haften Sie zu gleichen Teilen, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 426 Abs. 1 BGB). Gegenüber der Bank ändert die Trennung daran nichts. Untereinander kann sich nach der Trennung etwas anderes ergeben, etwa wenn einer das Haus allein nutzt.

Ist im Grundbuch eine Grundschuld für die Bank eingetragen, lastet sie auf dem Haus, egal wem es gehört (§ 1191 BGB). Verkaufen Sie, wird die Restschuld in der Regel aus dem Kaufpreis bezahlt und die Grundschuld danach gelöscht. Was eine vorzeitige Rückzahlung kosten kann, steht im Ratgeber Ablauf beim Immobilienverkauf.

Wer während der Trennung im Haus wohnt

Das Gesetz spricht von der Ehewohnung. Gemeint ist auch Ihr Haus. Getrennt leben können Sie auch unter einem Dach, wenn Sie keinen gemeinsamen Haushalt mehr führen (§ 1567 Abs. 1 BGB). Geht das nicht, kann ein Ehepartner verlangen, dass ihm der andere das Haus ganz oder zum Teil überlässt. Das Gericht gibt dem nach, soweit es nötig ist, damit er nicht in eine unzumutbare Lage gerät. Das Gesetz nennt das unbillige Härte. Dazu zählt auch, wenn sonst das Wohl der Kinder im Haushalt leidet. Gehört das Haus einem der beiden, berücksichtigt das Gericht das besonders (§ 1361b Abs. 1 BGB).

Wer dem anderen das Haus überlassen hat, ob freiwillig oder nach einer Entscheidung des Gerichts, kann eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit das angemessen ist (§ 1361b Abs. 3 BGB). Zieht einer aus und sagt er innerhalb von sechs Monaten nicht ernsthaft, dass er zurückkommen will, gilt das Haus endgültig als dem anderen zur Nutzung überlassen (§ 1361b Abs. 4 BGB). Am Eigentum ändert das nichts. Für die Zeit nach der Scheidung gilt eine eigene Regel (§ 1568a BGB).

Steuer beim Verkauf oder bei der Übernahme

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig, außer Sie haben das Haus selbst bewohnt, entweder seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Wie die Frist berechnet wird und was als Gewinn zählt, steht im Ratgeber Spekulationssteuer.

Auch wenn einer dem anderen seinen Anteil abkauft, gilt die Zehnjahresfrist. Für den Verkäufer ist das ein Verkauf. Für den Übernehmer beginnt für den gekauften Anteil eine neue Frist.

Teilungsversteigerung als letzter Weg

Einigen Sie sich nicht, kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB). Bei einem Haus geschieht das über die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§ 180 ZVG). Den Preis bestimmt dann das höchste Gebot im Termin. Auch nach dem Antrag können Sie sich noch auf einen gemeinsamen Verkauf einigen. Wie das Verfahren abläuft, was der Schutz gemeinsamer Kinder bedeutet und welche Kosten vom Erlös abgehen, steht im Ratgeber Teilungsversteigerung.

So gehen Sie beim Verkauf vor

Wie wir den Preis ermitteln, steht auf der Seite Immobilienbewertung. Wenn Sie beide verkaufen möchten, schreiben Sie uns per WhatsApp oder rufen Sie an.

Quellen

1. § 311b BGB, notarielle Beurkundung
2. § 415 BGB, Schuldübernahme, wirksam erst mit Genehmigung der Bank
3. § 421 BGB, Gesamtschuldner
4. § 426 BGB, Ausgleich unter Gesamtschuldnern
5. § 498 BGB, Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen, Kündigung wegen Zahlungsverzugs
6. § 741 BGB, Gemeinschaft nach Bruchteilen
7. § 742 BGB, gleiche Anteile
8. § 743 BGB, Früchteanteil und Gebrauch, Mieteinnahmen nach Anteilen
9. § 744 BGB, gemeinschaftliche Verwaltung
10. § 745 BGB, Verwaltung durch Beschluss, Mehrheit nach der Größe der Anteile
11. § 747 BGB, Verfügung über Anteil und gemeinschaftlichen Gegenstand
12. § 748 BGB, Lasten und Kosten
13. § 749 BGB, Aufhebungsanspruch, jederzeit, Ausschluss möglich, wichtiger Grund nach Abs. 2
14. § 873 BGB, Einigung und Eintragung
15. § 891 BGB, gesetzliche Vermutung, wer im Grundbuch steht, gilt als Eigentümer
16. § 1008 BGB, Miteigentum nach Bruchteilen
17. § 1147 BGB, Befriedigung durch Zwangsvollstreckung
18. § 1191 BGB, Grundschuld
19. § 1192 BGB, Vorschriften für die Grundschuld
20. § 1361b BGB, Ehewohnung bei Getrenntleben, Überlassung bei unbilliger Härte, Vergütung, Auszug
21. § 1363 BGB, Zugewinngemeinschaft, gesetzlicher Güterstand, Vermögen bleibt getrennt
22. § 1365 BGB, Verfügung über Vermögen im Ganzen, Einwilligung des Ehepartners, Ersetzung durch das Familiengericht
23. § 1366 BGB, Genehmigung von Verträgen
24. § 1373 BGB, Zugewinn
25. § 1374 BGB, Anfangsvermögen, Erbe und Schenkung zählen zum Anfangsvermögen
26. § 1378 BGB, Ausgleichsforderung, Hälfte des Überschusses, Vereinbarung im Scheidungsverfahren beurkundet oder protokolliert
27. § 1384 BGB, Stichtag bei Scheidung
28. § 1408 BGB, Ehevertrag
29. § 1410 BGB, Form des Ehevertrags
30. § 1414 BGB, Gütertrennung
31. § 1416 BGB, Gesamtgut
32. § 1419 BGB, Gesamthandsgemeinschaft
33. § 1424 BGB, Verfügung über Grundstücke im Gesamtgut
34. § 1450 BGB, gemeinschaftliche Verwaltung des Gesamtguts
35. § 1471 BGB, Auseinandersetzung des Gesamtguts
36. § 1564 BGB, Scheidung durch richterliche Entscheidung
37. § 1567 BGB, Getrenntleben
38. § 1568a BGB, Ehewohnung nach der Scheidung
39. § 253 ZPO, Klageschrift, Erhebung durch Zustellung, Stichtag nach § 1384 BGB
40. § 261 ZPO, Rechtshängigkeit
41. § 113 FamFG, Anwendung der Zivilprozessordnung, in Ehesachen gelten die Regeln der ZPO
42. § 180 ZVG, Teilungsversteigerung
43. § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte, Zehnjahresfrist und Ausnahme für eigene Nutzung
44. BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000 zu § 23 EStG (BStBl I S. 1383), Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 26, Verwaltungsauffassung, Rz. 23 (Überlassung an Angehörige und an ein Kind mit Kindergeld)
45. BFH, Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21, Verkauf des Anteils an den Ehepartner kann Veräußerung sein, keine eigene Nutzung nach dem Auszug
46. BFH, Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19, Nutzung durch andere im Verkaufsjahr unschädlich, wenn Vorjahr durchgehend selbst bewohnt

Abgerufen am 15.10.2026.