Spekulationssteuer

Was ist die Spekulationssteuer?

Eine eigene Spekulationssteuer gibt es im Gesetz nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte. Bei Grundstücken liegt ein solches Geschäft vor, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Häuser und Wohnungen gehören dazu, ebenso Gebäude, die Sie in dieser Zeit gebaut, ausgebaut oder erweitert haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Der Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG). Er wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und nach dem normalen Tarif besteuert (§ 32a EStG). Einen festen Satz für Immobiliengewinne gibt es nicht.

Wann die Zehnjahresfrist endet

In der Regel zählen zwei Tage, der Notartermin beim Kauf und der Notartermin beim Verkauf. Nach dem Bundesfinanzhof kommt es auf den wirksamen Abschluss der beiden Kaufverträge an, nicht auf die Eintragung im Grundbuch und nicht auf die Übergabe (BFH, Urteil vom 8. April 2014, IX R 18/13). Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist in der Regel der Tag der Beurkundung. Braucht der Vertrag noch eine Genehmigung, fragen Sie Ihre Steuerberatung.

Schauen Sie in Ihren Kaufvertrag von damals. Liegen zwischen diesem Datum und Ihrem geplanten Notartermin mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig, egal wie hoch er ist. Liegt die Grenze nur wenige Wochen entfernt, kann es sich lohnen, den Notartermin danach zu legen.

Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien

Das Gesetz nimmt Häuser und Wohnungen aus, die Sie selbst bewohnt haben. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die „im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“ (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das sind zwei Wege zur Steuerfreiheit.

• Sie haben seit dem Kauf oder der Fertigstellung ununterbrochen selbst darin gewohnt. Wie lange das war, spielt keine Rolle.
• Sie haben im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst darin gewohnt. Vorher kann die Immobilie vermietet gewesen sein.

Volle drei Jahre verlangt die Finanzverwaltung für den zweiten Weg nicht. Es genügt eine zusammenhängende Nutzung, die im zweiten Jahr vor dem Verkauf spätestens am 31. Dezember beginnt, das ganze Vorjahr umfasst und im Verkaufsjahr mindestens am 1. Januar besteht. Wer im Dezember einzieht, das ganze folgende Jahr dort wohnt und im Januar darauf verkauft, erfüllt die Bedingung. Wird die Wohnung im Vorjahr auch nur kurz vermietet, entfällt die Ausnahme (BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000, Rz. 25, geändert durch BMF-Schreiben vom 17. Juni 2020).

Als eigene Nutzung gilt auch, wenn Sie die Wohnung unentgeltlich einem Kind überlassen, für das Sie Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag bekommen. Bei anderen Angehörigen gilt das nicht (BMF-Schreiben, Rz. 23). Ein unbebautes Grundstück fällt nicht unter die Ausnahme, auch wenn Sie es privat genutzt haben (Rz. 20). Nutzen Sie in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung selbst und vermieten die andere, wird nur der Gewinn auf den vermieteten Teil besteuert. Aufgeteilt wird in der Regel nach der Nutzfläche (Rz. 32).

Wie der Gewinn berechnet wird

Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG).

• Zu den Anschaffungskosten gehören der Kaufpreis von damals und die Nebenkosten des Kaufs, etwa Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Dazu kommen nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, zum Beispiel für einen Ausbau (§ 255 Abs. 1 und 2 HGB, BMF-Schreiben, Rz. 28).
• Werbungskosten sind Kosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen und nicht schon zu den Anschaffungskosten gehören (Rz. 29).
• Haben Sie die Immobilie vermietet, ziehen Sie die abgesetzten Abschreibungen von den Anschaffungskosten ab. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Gewinne bleiben steuerfrei, wenn Ihr Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt. Das ist eine Freigrenze. Beträgt der Gewinn 1.000 Euro oder mehr, ist er ganz steuerpflichtig (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bei Ehegatten, die zusammen veranlagt werden, gilt die Freigrenze für jeden getrennt (BMF-Schreiben, Rz. 41). Verluste aus solchen Geschäften dürfen Sie nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, im selben Jahr oder nach den Regeln des Verlustabzugs im Vorjahr und in späteren Jahren (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG).

Welcher Steuersatz gilt

Der Gewinn erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen. Ab dem Jahr 2026 bleiben bei Einzelveranlagung 12.348 Euro steuerfrei (Grundfreibetrag). Danach steigt der Satz mit dem Einkommen. Ab 69.879 Euro beträgt er für jeden weiteren Euro 42 Prozent, ab 277.826 Euro 45 Prozent. Für Ehegatten mit Zusammenveranlagung wird die Steuer nach dem Splitting-Verfahren berechnet (§ 32a Abs. 1 und 5 EStG). Wie viel Steuer auf Ihren Gewinn entfällt, hängt also von Ihrem übrigen Einkommen ab. Das rechnet Ihnen Ihre Steuerberatung aus.

Auf die Einkommensteuer kann der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent kommen, erhoben wird er erst oberhalb einer Freigrenze (§ 3 Abs. 3 und § 4 SolZG). Sind Sie Mitglied einer Kirche, kommt Kirchensteuer dazu, in Brandenburg nach dem Brandenburgischen Kirchensteuergesetz, in Berlin nach dem Berliner Kirchensteuergesetz.

Vermietete Immobilie verkaufen, was steuerlich zählt

Bei einer vermieteten Immobilie gibt es die Ausnahme für eigene Nutzung nicht. Es zählt allein die Zehnjahresfrist. Verkaufen Sie mehr als zehn Jahre nach dem Kauf, ist der Gewinn nicht nach § 23 EStG steuerpflichtig, egal wie hoch er ist. Verkaufen Sie früher, zahlen Sie Einkommensteuer auf den Gewinn (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Als Vermieter haben Sie jedes Jahr Abschreibungen auf das Gebäude abgesetzt, die Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA (§ 7 EStG). Beim Verkauf holt das Finanzamt diesen Vorteil zurück. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um die Abschreibungen, soweit Sie sie bei den Einkünften aus Vermietung abgezogen haben (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Je länger Sie vermietet haben, desto niedriger sind die Anschaffungskosten in der Rechnung und desto höher ist der Gewinn. Das gilt für Immobilien, die nach dem 31. Juli 1995 angeschafft oder nach dem 31. Dezember 1998 fertiggestellt wurden (BMF-Schreiben, Rz. 38).

Endet die Vermietung und ziehen Sie selbst ein, kann die Ausnahme für eigene Nutzung wieder greifen. Sie müssen dann im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst dort wohnen, wie oben beschrieben. Das Finanzamt prüft solche Fälle genau. Die Nutzung muss echt sein und sich belegen lassen.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Erben und Schenken ist keine Anschaffung. Bei einer Schenkung rechnet das Gesetz dem Beschenkten die Anschaffung durch den Schenker zu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Nach Auffassung der Finanzverwaltung gilt dasselbe für Erben. Es zählt also das Datum, an dem der Erblasser oder Schenker gekauft hat (BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000, Rz. 10). Hat Ihre Mutter das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie es nach dem Erbfall verkaufen, ohne dass der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist.

Auch die eigene Nutzung wird zugerechnet. Hat der Erblasser oder Schenker selbst in der Immobilie gewohnt, zählt seine Nutzung für Sie mit (Rz. 26). Zahlt ein Miterbe die anderen bei der Teilung des Nachlasses aus, ist das für den ausgezahlten Teil eine Anschaffung, mit eigener Zehnjahresfrist für diesen Teil (Rz. 30).

Was Erben sonst vor dem Verkauf klären, von der Erbschaftsteuer bis zum Grundbuch, steht im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.

Typische Fehler

• Rechnen Sie die Frist nicht ab Einzug, Übergabe oder Grundbucheintrag. In der Regel zählen die beiden Notartermine.
• Warten Sie nicht auf drei volle Jahre eigene Nutzung. Es genügen das Verkaufsjahr und die beiden Kalenderjahre davor, ohne Unterbrechung.
• Vermieten Sie im Jahr vor dem Verkauf nicht, auch nicht kurz, wenn Sie die Ausnahme für eigene Nutzung brauchen.
• Vergessen Sie bei einer vermieteten Wohnung die Abschreibungen nicht. Sie erhöhen den Gewinn.
• Werfen Sie Belege von Kauf und Ausbau nicht weg. Was Sie nicht nachweisen, mindert den Gewinn nicht.
• Fragen Sie Ihre Steuerberatung vor dem Notartermin. Nach der Beurkundung lässt sich an der Steuer nichts mehr ändern.

Den Verkauf planen

Legen Sie vor dem Verkauf drei Dinge bereit. Den Kaufvertrag von damals mit Datum, die Belege über Nebenkosten und Umbauten und, wenn Sie vermietet haben, die Steuerbescheide mit den abgesetzten Abschreibungen. Damit kann Ihre Steuerberatung ausrechnen, ob Steuer anfällt und wie viel. Steht die Zehnjahresfrist kurz vor dem Ende, sagen Sie uns das im ersten Gespräch.

Wie wir den Preis ermitteln, steht auf der Seite Immobilienbewertung. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wert ist, schreiben Sie uns per WhatsApp oder rufen Sie an.

Quellen

1. § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte, Zehnjahresfrist, Eigennutzung, Gewinn, AfA, Freigrenze, Verluste
2. § 22 EStG, Arten der sonstigen Einkünfte, Gewinn zählt zu den sonstigen Einkünften (Nr. 2)
3. § 32a EStG, Einkommensteuertarif, Grundfreibetrag und Steuersätze ab 2026, Splitting
4. § 3 SolZG, Bemessungsgrundlage, Freigrenze, Abs. 3
5. § 4 SolZG, Zuschlagsatz, 5,5 Prozent
6. Brandenburgisches Kirchensteuergesetz (BbgKiStG)
7. Kirchensteuergesetz Berlin (KiStG)
8. § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung
9. § 255 HGB, Anschaffungskosten, Nebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten
10. § 311b BGB, notarielle Beurkundung
11. BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000 zu § 23 EStG (BStBl I S. 1383), Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 26, Verwaltungsauffassung, Rz. 9, 10, 20, 23, 25, 26, 28, 29, 30, 32 und 38; Rz. 25 in der Fassung des BMF-Schreibens vom 17. Juni 2020 (BStBl I S. 576)
12. BMF-Schreiben vom 26. März 2004 zum gewerblichen Grundstückshandel (BStBl I S. 434), Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 17, Drei-Objekt-Grenze, Tz. 5, enger zeitlicher Zusammenhang, Tz. 6
13. BFH, Urteil vom 8. April 2014, IX R 18/13, Fristberechnung nach dem schuldrechtlichen Vertrag

Abgerufen am 14.10.2026.