Geerbte Immobilie verkaufen

Wann Erbschaftsteuer anfällt

Mit dem Tod geht das ganze Vermögen auf die Erben über, auch die Immobilie (§ 1922 BGB). Die Erbschaftsteuer entsteht in diesem Moment (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Besteuert wird bei jedem Erben seine eigene Bereicherung, also für das, was er nach Abzug von Schulden und Freibeträgen erhält (§ 10 Abs. 1 ErbStG).

Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt von zwei Dingen ab.

• vom Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen, er bestimmt Steuerklasse und Freibetrag (§ 15 und § 16 ErbStG)
• vom steuerlichen Wert der Immobilie, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt (§ 12 Abs. 3 ErbStG)

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, Enkel von 200.000 Euro. Die ganze Übersicht steht weiter unten bei den Steuerklassen.

Rechenbeispiel für ein Kind

Ein Kind über 27 Jahre erbt allein ein Haus. Der steuerliche Wert liegt bei 600.000 Euro, weiteres Vermögen und Schulden gibt es nicht. Für die Kosten von Bestattung und Nachlass zieht das Finanzamt ohne Nachweis 15.000 Euro ab (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Danach kommt der Freibetrag von 400.000 Euro. Auf den Rest gilt in Steuerklasse I ein Satz von 11 Prozent (§ 19 Abs. 1 ErbStG).

Die Steuer fällt also auf 185.000 Euro an, nicht auf den ganzen Wert. Liegt der steuerliche Wert bei höchstens 415.000 Euro, zahlt das Kind in diesem Beispiel keine Erbschaftsteuer. Kinder bekommen bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag, nach Alter gestaffelt von 10.300 bis 52.000 Euro, Ehegatten und Lebenspartner einen von 256.000 Euro. Beide Freibeträge werden um Versorgungsbezüge gekürzt, die nicht der Erbschaftsteuer unterliegen (§ 17 Abs. 1 und 2 ErbStG). Für ein selbst bewohntes Familienheim gibt es eigene Regeln.

Familienheim und Verkauf

Das Familienheim ist eine Wohnung, in der der Verstorbene bis zum Erbfall selbst gewohnt hat. Gleich steht eine Wohnung, in der er aus zwingenden Gründen nicht mehr wohnen konnte. Der Erbe muss sie unverzüglich selbst zum Wohnen bestimmen. Das Gebäude kann in Deutschland, in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).

• Erbt der Ehegatte oder Lebenspartner das Familienheim, ist es steuerfrei, unabhängig von Wert und Größe (Nr. 4b).
• Erben Kinder oder die Kinder verstorbener Kinder, ist es steuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Für die Fläche darüber fällt Steuer an (Nr. 4c).

Muss der Erbe das Familienheim nach dem Testament an jemand anderen weitergeben oder überträgt er es bei der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben, bekommt er die Befreiung insoweit nicht. Gibt der Miterbe, der das Haus übernimmt, dafür anderes Geerbtes ab, erhöht sich bei ihm der begünstigte Wert entsprechend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 2 und 3 ErbStG, für Kinder in Verbindung mit Nr. 4c).

Für Verkäufer ist die Bedingung danach entscheidend. Die Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erbe das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst zum Wohnen nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Verkaufen Sie innerhalb dieser zehn Jahre und liegt kein zwingender Grund vor, fordert das Finanzamt die Steuer nachträglich. Verkaufen Sie sofort, ohne einzuziehen, gilt die Befreiung von Anfang an nicht.

Mehrere Erben

Gibt es mehrere Erben, wird der Nachlass ihr gemeinschaftliches Vermögen. Das ist die Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Sie verwalten den Nachlass gemeinsam (§ 2038 BGB). Über das Haus können Sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Für einen Verkauf müssen also alle Miterben mitwirken, selbst oder durch einen Bevollmächtigten. Hat der Verstorbene einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, verfügt er über den Nachlass (§ 2205 BGB).

Einen Anteil am Haus allein kann ein Miterbe nicht verkaufen. Er kann aber über seinen Anteil an dem Nachlass verfügen, ihn also zum Beispiel verkaufen. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 BGB). Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird (§ 2042 BGB). Einigen sich die Erben nicht, kann er die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen. Wie das abläuft und warum ein gemeinsamer Verkauf meist der bessere Weg ist, steht im Ratgeber Teilungsversteigerung.

Wie sich die Anteile verteilen

Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge.

• Kinder erben zu gleichen Teilen. Ist ein Kind schon gestorben, treten seine Kinder an seine Stelle (§ 1924 BGB).
• Der Ehegatte erbt neben Kindern ein Viertel, neben Eltern, Geschwistern oder Großeltern die Hälfte (§ 1931 BGB).
• Lebten die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, erhöht sich der Anteil des Ehegatten um ein Viertel (§ 1371 BGB).

Eine Witwe mit zwei Kindern erbt im gesetzlichen Güterstand also die Hälfte, jedes Kind ein Viertel.

Steuerklassen und Freibeträge

Das Erbschaftsteuergesetz teilt Erben nach ihrem Verhältnis zum Verstorbenen in drei Steuerklassen ein (§ 15 ErbStG). Danach richten sich Freibetrag (§ 16 ErbStG) und Steuersatz (§ 19 ErbStG).

Der Satz gilt für den ganzen steuerpflichtigen Erwerb. Liegt er knapp über einer Wertgrenze, begrenzt ein Härteausgleich die Mehrsteuer (§ 19 Abs. 3 ErbStG).

Wenn das Geld für die Steuer nicht reicht

Gehört zur Erbschaft eine Immobilie, die zu Wohnzwecken genutzt wird, stundet das Finanzamt die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre. Voraussetzung ist, dass Sie die Steuer nur durch einen Verkauf dieser Immobilie aufbringen könnten. Bei einem Erwerb von Todes wegen werden dafür keine Zinsen erhoben (§ 28 Abs. 3 ErbStG). So müssen Sie das Haus nicht überstürzt verkaufen, nur um die Steuer zu zahlen.

Die Stundung endet, soweit die Immobilie auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr zum Wohnen dienen soll. Verkaufen Sie später, wird die restliche Steuer also fällig. Planen Sie den Betrag beim Verkaufserlös ein.

Wie das Finanzamt den Wert ermittelt

Das Finanzamt setzt die Immobilie mit ihrem Grundbesitzwert an (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Grundlage ist der gemeine Wert (§ 9 Abs. 2 BewG), also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Dafür nutzt das Finanzamt die Daten der Gutachterausschüsse (§ 177 BewG). Welches Verfahren gilt, hängt von der Art der Immobilie ab (§ 182 BewG).

Liegt der Marktwert niedriger als der Wert des Finanzamts, können Sie das nachweisen. Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines dafür bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Auch ein Kaufpreis für die Immobilie selbst kann der Nachweis sein, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist und sich die Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 BewG). Verkaufen Sie innerhalb eines Jahres, kann Ihr Kaufpreis also für die Erbschaftsteuer zählen.

Schulden des Verstorbenen, etwa ein Restdarlehen auf dem Haus, mindern nicht den Wert der Immobilie. Sie werden als Nachlassverbindlichkeiten vom Erwerb abgezogen (§ 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG). Belastungen, die schon den Wert des Grundstücks gemindert haben, zieht das Finanzamt nicht noch einmal ab (§ 10 Abs. 6b ErbStG).

Vom Erbfall bis zum Verkauf

Diese Schritte stehen vor dem Verkauf einer geerbten Immobilie. Einige haben Fristen.

Das Grundbuch ist mit dem Erbfall unrichtig geworden. Für die Berichtigung genügt der Nachweis der Erbfolge, eine Bewilligung ist nicht nötig (§ 22 Abs. 1 GBO). Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht (§ 2353 BGB). Wie hoch die Gebühr nach Ablauf der zwei Jahre ist, richtet sich nach § 34 und § 46 GNotKG. Stellen die Erben keinen Antrag, kann das Grundbuchamt sie dazu verpflichten (§ 82 GBO).

Einkommensteuer beim Verkauf

Verkaufen Sie mit Gewinn, kann neben der Erbschaftsteuer Einkommensteuer anfallen. Das gilt, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Erbfall selbst ist keine Anschaffung. Nach Auffassung der Finanzverwaltung zählt das Datum, an dem der Verstorbene gekauft hat. Hat er selbst darin gewohnt, wird Ihnen auch seine Nutzung zugerechnet (BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000, Rz. 10 und 26).

Zahlt ein Miterbe die anderen aus und übernimmt das Haus allein, ist das für den ausgezahlten Teil eine Anschaffung, mit eigener Frist (Rz. 30). Wie die Frist läuft und wie der Gewinn berechnet wird, steht im Ratgeber Spekulationssteuer.

Schenkung zu Lebzeiten

Eltern übertragen eine Immobilie oft schon zu Lebzeiten. Für eine Schenkung gelten dieselben Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze wie bei einer Erbschaft (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, §§ 15, 16 und 19 ErbStG). Eine Ausnahme betrifft Eltern und Großeltern. Bekommen sie etwas geschenkt, gehören sie zur Steuerklasse II mit 20.000 Euro Freibetrag.

Alles, was dieselbe Person innerhalb von zehn Jahren zuwendet, rechnet das Finanzamt zusammen (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Liegt eine Schenkung mehr als zehn Jahre zurück, steht der Freibetrag also wieder voll zur Verfügung. Wer früh überträgt, kann die Freibeträge mehrmals nutzen.

Verkauft der Beschenkte die Immobilie, zählt für die Zehnjahresfrist die Anschaffung durch den Schenker (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Eine Schenkung ist anzuzeigen, auch vom Schenker. Ist sie notariell beurkundet, wie bei einer Immobilie, braucht es keine eigene Anzeige (§ 30 Abs. 2 und 3 ErbStG).

Checkliste für Erben

• Binnen sechs Wochen, in Auslandsfällen binnen sechs Monaten, entscheiden, ob Sie die Erbschaft ausschlagen. Danach gilt sie als angenommen (§ 1943 BGB). Vorher Grundbuch und Schulden prüfen.
• Binnen drei Monaten die Erbschaft beim Finanzamt anzeigen.
• Erbschein beantragen oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift bereitlegen.
• Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren beantragen, dann ohne Gebühr.
• Freibetrag und Erbschaftsteuer ausrechnen lassen. Prüfen, ob die Befreiung fürs Familienheim greift und was ein Verkauf für sie bedeutet.
• Entscheiden, ob Sie selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Bei einer Erbengemeinschaft gemeinsam.
• Reicht das Geld für die Steuer nicht, die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG beantragen.
• Kaufvertrag des Verstorbenen heraussuchen, um die Zehnjahresfrist zu prüfen.

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Quellen

1. § 1922 BGB, Gesamtrechtsnachfolge
2. § 1924 BGB, gesetzliche Erben erster Ordnung
3. § 1931 BGB, gesetzliches Erbrecht des Ehegatten
4. § 1371 BGB, Zugewinnausgleich im Todesfall
5. § 1943 BGB, Annahme der Erbschaft, nach Ablauf der Frist gilt die Erbschaft als angenommen
6. § 1944 BGB, Ausschlagungsfrist, sechs Wochen, Fristbeginn bei Testament, Ausland
7. § 2032 BGB, Erbengemeinschaft
8. § 2033 BGB, Verfügungsrecht des Miterben
9. § 2038 BGB, gemeinschaftliche Verwaltung
10. § 2040 BGB, Verfügung über Nachlassgegenstände, Verkauf nur gemeinsam
11. § 2042 BGB, Auseinandersetzung
12. § 2205 BGB, Verwaltung durch den Testamentsvollstrecker
13. § 2353 BGB, Erbschein
14. § 22 GBO, Berichtigung des Grundbuchs
15. § 35 GBO, Nachweis der Erbfolge, Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift
16. § 40 GBO, Ausnahme von der Voreintragung, Verkauf durch Erben ohne eigene Eintragung
17. § 82 GBO, Pflicht zur Berichtigung
18. § 34 GNotKG, Wertgebühren
19. § 46 GNotKG, Verkehrswert einer Sache
20. Anlage 1 GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110, Eintragung der Erben gebührenfrei binnen zwei Jahren
21. § 7 ErbStG, Schenkungen unter Lebenden
22. § 9 ErbStG, Entstehung der Steuer
23. § 10 ErbStG, steuerpflichtiger Erwerb, Nachlassverbindlichkeiten, Pauschale von 15.000 Euro
24. § 12 ErbStG, Bewertung
25. § 13 ErbStG, Steuerbefreiungen, Familienheim, Abs. 1 Nr. 4b und 4c, jeweils mit Satz 2 bis 5
26. § 14 ErbStG, Berücksichtigung früherer Erwerbe, Zehnjahreszeitraum
27. § 15 ErbStG, Steuerklassen
28. § 16 ErbStG, Freibeträge
29. § 17 ErbStG, Versorgungsfreibetrag
30. § 19 ErbStG, Steuersätze
31. § 28 ErbStG, Stundung, Abs. 3, Wohngrundstücke, zinslos bei Erwerb von Todes wegen
32. § 30 ErbStG, Anzeige des Erwerbs
33. § 9 BewG, gemeiner Wert, Definition
34. § 177 BewG, Bewertung zum gemeinen Wert, Daten der Gutachterausschüsse
35. § 182 BewG, Bewertung bebauter Grundstücke
36. § 198 BewG, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
37. § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte
38. BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000 zu § 23 EStG (BStBl I S. 1383), Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 26, Verwaltungsauffassung, Rz. 10, 26 und 30

Abgerufen am 14.10.2026.