Unterlagen für den Verkauf

Welche Unterlagen Sie brauchen

Welche Unterlagen nötig sind, hängt von der Immobilie ab. Für ein Haus brauchen Sie mehr als für ein unbebautes Grundstück. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu.

Ist die Immobilie vermietet, tritt der Käufer mit dem Eigentum in die Mietverträge ein (§ 566 Abs. 1 BGB, für Gewerberäume und Grundstücke über § 578 BGB). Er braucht deshalb die Mietverträge und die letzten Abrechnungen der Betriebskosten.

Je früher die Unterlagen vollständig sind, desto schneller beantworten Sie die Fragen von Interessenten. Die Bank des Käufers prüft die Immobilie, bevor sie den Kredit zusagt. Fehlt dann ein Grundriss oder die Wohnflächenberechnung, verschiebt sich der Notartermin.

Der Grundbuchauszug

Das Grundbuch führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 GBO). Einsehen darf es jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Wer einsehen darf, kann eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt (§ 12 Abs. 1 und 2 GBO). Als Eigentümer haben Sie dieses Interesse.

Das Grundbuch zeigt, wem das Grundstück gehört, welche Rechte Dritter eingetragen sind und welche Grundschulden darauf lasten. Ein solches Recht ist zum Beispiel ein Wegerecht für den Nachbarn.

Ein einfacher Ausdruck aus dem Grundbuch kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro (KV Nr. 17000, 17001 GNotKG). Vor dem Notartermin unterrichtet sich der Notar selbst über den Inhalt des Grundbuchs (§ 21 Abs. 1 BeurkG). Für das Exposé und die Fragen der Käufer brauchen Sie trotzdem einen aktuellen Auszug.

Liegenschaftskarte, Baulasten und Altlasten

Die Liegenschaftskarte, oft Flurkarte genannt, stammt aus dem Liegenschaftskataster. Es zeigt unter anderem, wo die Grenzen Ihres Flurstücks verlaufen, wie groß es ist und wie es genutzt wird (§ 11 Abs. 1 BbgVermG). In Brandenburg führen die Landkreise und kreisfreien Städte das Kataster (§ 27 Abs. 1 BbgVermG). Daten mit Namen von Eigentümern geben sie an Privatleute nur bei berechtigtem Interesse heraus (§ 10 Abs. 1 BbgVermG).

Eine Baulast ist eine Verpflichtung, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernommen hat, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Ein Beispiel ist die Zufahrt zum Nachbargrundstück über Ihr Grundstück. Die Baulast gilt auch für jeden späteren Eigentümer (§ 84 Abs. 1 BbgBO). Käufer wollen deshalb wissen, ob eine eingetragen ist.

Das Baulastenverzeichnis führt die untere Bauaufsichtsbehörde. Das ist der Landkreis, die kreisfreie Stadt oder eine Große kreisangehörige Stadt, der diese Aufgabe übertragen ist (§ 57 Abs. 1 BbgBO). Einsicht und einen Auszug bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Notare dürfen ohne diese Darlegung einsehen (§ 84 Abs. 5 BbgBO).

Altlasten und Verdachtsflächen erfassen die zuständigen Behörden in einem Kataster, das das Landesamt für Umwelt zentral betreibt (§ 29 Abs. 5 BbgAbfBodG). Eine Auskunft daraus beantragen Sie bei der unteren Bodenschutzbehörde, also beim Landkreis oder der kreisfreien Stadt (§ 42 Abs. 2 BbgAbfBodG). Sie zeigt Käufern, ob für das Grundstück ein Verdacht verzeichnet ist.

Der Energieausweis

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft, braucht in der Regel einen gültigen Energieausweis (§ 80 Abs. 3 GModG, Gebäudemodernisierungsgesetz, früher GEG). Spätestens bei der Besichtigung legen Sie ihn oder eine Kopie vor. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer (§ 80 Abs. 4 GModG). Liegt der Ausweis schon vor, wenn eine Anzeige erscheint, muss sie die Pflichtangaben daraus enthalten (§ 87 Abs. 1 GModG).

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Für kleine Gebäude gilt die Pflicht beim Verkauf nicht, für Baudenkmäler nur noch bis zum 31. Dezember 2026 nicht (§ 79 Abs. 3 und 4 GModG; ab 2027 entfällt die Ausnahme für Baudenkmäler nach BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2). Für ein unbebautes Grundstück brauchen Sie keinen.

Welcher Ausweis für Ihr Haus der richtige ist, steht im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.

Die Wohnfläche

Käufer vergleichen Immobilien nach der Wohnfläche. Ein Gesetz, das für den Verkauf eine bestimmte Berechnung vorschreibt, gibt es nicht. Üblich ist die Wohnflächenverordnung. Vorgeschrieben ist sie nur bei gefördertem Wohnraum (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Nach der Verordnung zählen

• Räume und Raumteile mit mindestens zwei Metern lichter Höhe voll, mit einem bis unter zwei Metern zur Hälfte (§ 4 WoFlV),
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV),
• Keller, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung gar nicht (§ 2 Abs. 3 WoFlV).

Gemessen wird zwischen den fertigen Wänden, im Raum selbst oder anhand einer geeigneten Bauzeichnung (§ 3 WoFlV). Schreiben Sie ins Exposé, nach welcher Methode die Fläche ermittelt wurde.

Was bei einer Wohnung dazukommt

Welche Wohnungsarten es gibt und was sie für den Verkauf bedeuten, steht im Ratgeber Wohnungsarten im Überblick.

Eine Eigentumswohnung entsteht, wenn der Eigentümer das Grundstück gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile mit Sondereigentum teilt (§ 8 Abs. 1 WEG). In dieser Teilungserklärung steht, welche Räume zu welcher Wohnung gehören, oft auch die Gemeinschaftsordnung. Sie liegt in den Grundakten. Weil das Grundbuch auf sie Bezug nimmt, können Sie sie beim Grundbuchamt einsehen und eine Abschrift verlangen (§ 12 Abs. 1 und 2 GBO).

Als Wohnungseigentümer können Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft bekommen Sie

• die Niederschriften der Eigentümerversammlungen, die der Verwalter aufnehmen muss (§ 24 Abs. 6 WEG),
• die Beschluss-Sammlung. Einsicht darf auch ein Dritter nehmen, den Sie dazu ermächtigen, etwa ein Kaufinteressent oder Ihr Makler (§ 24 Abs. 7 WEG),
• den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG),
• den Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen (§ 28 Abs. 4 WEG).

Daraus lesen Käufer, wie hoch das Hausgeld ist, wie viel Geld in der Rücklage liegt und welche Arbeiten am Haus beschlossen sind.

Was wir für Sie besorgen

Wann welche Unterlage im Verkauf gebraucht wird, zeigt der Ratgeber Ablauf beim Immobilienverkauf.

Wenn Sie wissen möchten, welche Unterlagen für Ihre Immobilie noch fehlen, schreiben Sie uns per WhatsApp oder rufen Sie an.

Quellen

1. § 1 GBO, Grundbuchämter
2. § 12 GBO, Grundbucheinsicht und Abschriften, berechtigtes Interesse, auch für die Teilungserklärung in den Grundakten
3. Nr. 17000 und 17001 Kostenverzeichnis GNotKG, Gebühren für Ausdrucke aus dem Grundbuch
4. § 21 BeurkG, Grundbucheinsicht durch den Notar
5. § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete
6. § 42 BbgAbfBodG, untere Bodenschutzbehörden
7. Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2, Ausnahme für Baudenkmäler entfällt ab 1. Januar 2027
8. § 578 BGB, Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume
9. § 18 WEG, Verwaltung und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen
10. § 10 BbgVermG, Bereitstellung und Nutzung
11. § 11 BbgVermG, Inhalt des Liegenschaftskatasters
12. § 27 BbgVermG, Katasterbehörden
13. § 84 BbgBO, Baulasten, Baulastenverzeichnis
14. § 57 BbgBO, Bauaufsichtsbehörden
15. § 29 BbgAbfBodG, Boden- und Altlasteninformationen
16. § 79 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG), Gültigkeit, Ausnahmen
17. § 80 GModG, Energieausweis beim Verkauf
18. § 87 GModG, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
19. § 88 GModG, Berechtigung zur Ausstellung
20. § 1 WoFlV, Anwendungsbereich
21. § 2 WoFlV, zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
22. § 3 WoFlV, Ermittlung der Grundfläche
23. § 4 WoFlV, Anrechnung der Grundflächen
24. § 8 WEG, Teilung durch den Eigentümer
25. § 12 WEG, Veräußerungsbeschränkung
26. § 24 WEG, Niederschrift und Beschluss-Sammlung
27. § 28 WEG, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

Abgerufen am 14.10.2026.