Wohnungsarten im Überblick

Klassische Wohnungsarten

Neben der Etagenwohnung gibt es Wohnungen über zwei Ebenen, unter dem Dach, im Souterrain oder in umgebauten Gewerbebauten. Jede Art spricht andere Käufer an, und bei jeder fragen Käufer nach etwas anderem.

Etagenwohnung

Die Etagenwohnung liegt auf einer Etage eines Mehrfamilienhauses. Käufer fragen nach dem Stockwerk, dem Aufzug und dem Balkon. Balkone und Loggien zählen nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV). Mitgerechnet werden sie nur, wenn sie ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehören (§ 2 Abs. 2 WoFlV). Vorgeschrieben ist die Verordnung nur bei gefördertem Wohnraum (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Käufer vergleichen trotzdem danach. Wie Sie die Fläche ermitteln, steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf.

Maisonette

Eine Maisonette erstreckt sich über zwei Etagen, die eine eigene Treppe verbindet. Treppen mit mehr als drei Stufen, in der Verordnung Steigungen genannt, zählen samt ihren Absätzen nicht zur Wohnfläche (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Prüfen Sie, ob die Fläche in alten Unterlagen so gerechnet wurde und ob beide Ebenen im Aufteilungsplan zu Ihrer Wohnung gehören.

Dachgeschoss und Penthouse

Unter Dachschrägen zählt nicht jeder Quadratmeter voll. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Raumteile mit mindestens zwei Metern lichter Höhe voll, mit einem bis unter zwei Metern zur Hälfte, niedrigere gar nicht (§ 4 WoFlV). Für Dachterrassen gilt dieselbe Regel wie für Balkone.

Ein Penthouse unterscheidet sich von einer Dachgeschosswohnung durch die Bauweise. Es steht als eigener Baukörper auf dem Dach, oft mit umlaufender Terrasse. Für Käufer zählen Ausblick, Terrasse und Aufzug. Zeigen Sie die Terrasse auf den Fotos und klären Sie vorher, ob sie zu Ihrer Wohnung gehört.

Souterrain

Eine Souterrainwohnung liegt teilweise unter der Geländeoberfläche. Sie bekommt weniger Tageslicht. Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts an ihre Nutzung nicht genügen, zählen nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Prüfen Sie in der Bauakte, ob alle Räume als Wohnraum genehmigt sind, bevor Sie die Fläche ins Exposé schreiben.

Loft

Ein Loft in einem früheren Gewerbebau kann im Grundbuch als Teileigentum eingetragen sein. Teileigentum ist Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (§ 1 Abs. 3 WEG). Käufer und Bank fragen dann, ob dort gewohnt werden darf. Das ergibt sich aus Teilungserklärung und Baugenehmigung.

Studio

Im Studio liegen Wohnen und Schlafen in einem Raum. Wie bei jeder Eigentumswohnung trägt der Käufer die Kosten der Gemeinschaft nach seinem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG). Dazu gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Wie hoch Hausgeld und Rücklage sind, zeigen Wirtschaftsplan und Vermögensbericht, die Sie vom Verwalter bekommen. Welche Unterlagen das sind, steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf.

Erdgeschoss mit Garten

Ob der Garten zur Wohnung gehört, steht in der Teilungserklärung. Die Wohnflächenverordnung zählt Terrassen mit, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören (§ 2 Abs. 2 WoFlV). Einen Garten nennt sie nicht. Beschreiben Sie ihn im Exposé deshalb getrennt von der Wohnfläche.

Was Ihnen gehört

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft Wohnungseigentum. Das ist das Sondereigentum an der Wohnung zusammen mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Gemeinschaftlich sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen (§ 1 Abs. 5 WEG).

Teile des Gebäudes, die für seinen Bestand oder seine Sicherheit nötig sind, gehören nie zum Sondereigentum, auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Das sind zum Beispiel tragende Wände und das Dach. Ihr Sondereigentum dürfen Sie bewohnen oder vermieten (§ 13 Abs. 1 WEG). Verkaufen können Sie es auch. Die Teilungserklärung kann aber vorsehen, dass Sie dafür die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten brauchen, etwa des Verwalters (§ 12 Abs. 1 WEG). Die Kosten der Gemeinschaft tragen alle nach ihren Miteigentumsanteilen, wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG).

Welche Räume, Keller oder Stellplätze zu Ihrer Wohnung gehören, legt die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan fest (§ 8 WEG und § 7 Abs. 4 WEG). Die Wohnungsart im Exposé ist eine Beschreibung. Was verkauft wird, steht in diesen Unterlagen.

Altbau und Neubau

Wo der Altbau endet und der Neubau beginnt, legt kein Gesetz für den Verkauf fest. Altbauwohnungen haben oft hohe Decken, Stuck, Dielen oder Parkett und liegen in gewachsenen Vierteln. Neubauwohnungen haben meist einen Aufzug, moderne Haustechnik und einen niedrigeren Energiebedarf.

Käufer eines Altbaus fragen nach dem Zustand von Dach, Fenstern, Leitungen und Heizung. Viele dieser Teile gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. Was die Gemeinschaft dafür beschlossen hat, steht in den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Den Energiebedarf zeigt der Energieausweis, mehr dazu im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.

Wenn der Altbau ein Denkmal ist

In Brandenburg werden Denkmale in eine öffentliche Denkmalliste eingetragen. In die Liste darf jeder Einsicht nehmen (§ 3 Abs. 5 BbgDSchG). Wer ein Denkmal instand setzen oder verändern will, braucht eine Erlaubnis (§ 9 Abs. 1 BbgDSchG). Käufer wollen deshalb vorher wissen, ob das Haus geschützt ist.

Wer welche Wohnung kauft

Welche Käufer sich melden, hängt von Größe, Grundriss und Lage ab. Wenn Sie wissen, wen Ihre Wohnung anspricht, wissen Sie auch, was Exposé und Fotos zeigen müssen.

• Kleine Wohnungen und Studios kaufen Singles, Paare und Kapitalanleger, die vermieten wollen.
• Zwei bis drei Zimmer mit Balkon sprechen Paare an, oft als erste eigene Wohnung.
• Maisonetten und Erdgeschosswohnungen mit Garten suchen Familien. Sie fragen nach Zimmern, Schulen und Kitas.
• Ältere Käufer achten auf Aufzug, wenige Stufen und kurze Wege.
• Penthouse und Loft haben einen kleineren Kreis von Käufern, die gezielt danach suchen.

Was gilt, wenn Ihre Wohnung vermietet ist, und welche Unterlagen Sie dann bereitlegen, steht auf der Seite Wohnung verkaufen. Wann beim Verkauf Steuer anfällt, erklärt der Ratgeber Spekulationssteuer.

Wie wir Ihre Wohnung zeigen

Was wir für den Verkauf übernehmen, gilt für jede Wohnungsart.

Den ganzen Ablauf lesen Sie unter So verkaufen wir. Was Ihre Wohnung wert ist, schätzen wir bei einer kostenfreien Bewertung vor Ort ein.

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, legen Sie die Teilungserklärung bereit und schreiben Sie uns per WhatsApp oder rufen Sie an.

Quellen

1. § 1 WEG, Begriffsbestimmungen, Wohnungseigentum, Teileigentum, gemeinschaftliches Eigentum
2. § 3 WEG, Vertragliche Einräumung von Sondereigentum, Sondereigentum an Räumen, Stellplätzen und Flächen außerhalb des Gebäudes
3. § 5 WEG, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, tragende Teile gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, Sondernutzungsrecht
4. § 7 WEG, Grundbuchvorschriften, Aufteilungsplan (Abs. 4)
5. § 8 WEG, Teilung durch den Eigentümer
6. § 10 WEG, Allgemeine Grundsätze, Vereinbarungen wirken gegen den Käufer nur bei Eintragung im Grundbuch
7. § 12 WEG, Veräußerungsbeschränkung, Zustimmung zum Verkauf
8. § 13 WEG, Rechte aus dem Sondereigentum
9. § 16 WEG, Nutzungen und Kosten, Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen
10. § 19 WEG, Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, Erhaltungsrücklage (Abs. 2 Nr. 4)
11. § 1 WoFlV, Anwendungsbereich
12. § 2 WoFlV, Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
13. § 3 WoFlV, Ermittlung der Grundfläche, Treppen mit mehr als drei Stufen
14. § 4 WoFlV, Anrechnung der Grundflächen, Dachschrägen, Balkone und Terrassen
15. § 3 BbgDSchG, Denkmalliste
16. § 9 BbgDSchG, Erlaubnispflichtige Maßnahmen
17. § 13 BbgDSchG, Anzeigepflicht, Hinweis an den Käufer und Anzeige des Eigentumswechsels
18. Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln)

Abgerufen am 15.10.2026.