Wann Sie den Energieausweis brauchen
Soll ein bebautes Grundstück, ein Wohnungseigentum oder ein Teileigentum verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht schon ein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Diese Pflicht und die folgenden Fristen gelten auch nach dem 1. Januar 2027 weiter. Die Regeln stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Bis Juli 2026 hieß es Gebäudeenergiegesetz, umbenannt hat es ein Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 1 Nr. 1, in Kraft seit 29. Juli 2026).
| Zeitpunkt | Was Sie tun müssen | Quelle |
|---|---|---|
| Besichtigung | Den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein gut sichtbarer Aushang oder ein ausgelegter Ausweis genügt. | § 80 Abs. 4 GModG |
| Ohne Besichtigung | Den Ausweis dem Interessenten unverzüglich vorlegen. | § 80 Abs. 4 GModG |
| Auf Nachfrage | Fragt ein Interessent danach, legen Sie den Ausweis spätestens dann unverzüglich vor. | § 80 Abs. 4 GModG |
| Nach dem Notartermin | Den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags dem Käufer übergeben. | § 80 Abs. 4 GModG |
Diese Pflichten treffen den Verkäufer oder den Makler (§ 80 Abs. 4 GModG). Verkaufen Sie mit Makler, kann er den Ausweis bei den Besichtigungen vorlegen.
Bis zum 31. Dezember 2026 gilt beim Verkauf eines Hauses mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine Pflicht für den Käufer. Er muss nach der Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, wenn ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6 GModG). Führen darf es, wer Energieausweise ausstellen darf, etwa eine Architektin, ein Handwerksmeister mit Schulung im energiesparenden Bauen oder eine Person mit Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (§ 88 GModG). Ab 2027 entfällt diese Pflicht.
Für eine Eigentumswohnung gilt der Ausweis für das ganze Gebäude (§ 79 Abs. 2 GModG). Fragen Sie Ihre Hausverwaltung, ob es einen gültigen gibt.
Welche Unterlagen Sie außerdem brauchen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf.
Wann der Ausweis spätestens beim Käufer sein sollte, steht auch im Ratgeber Übergabe der Immobilie.
Was in die Anzeige gehört
Liegt ein Energieausweis vor, wenn Sie eine Anzeige in kommerziellen Medien aufgeben, muss sie bestimmte Angaben daraus enthalten. Dazu zählen auch Anzeigen bei ImmoScout24 und Immowelt. Verantwortlich ist, wer die Anzeige veröffentlicht, also Sie oder Ihr Makler (§ 87 Abs. 1 GModG).
Diese Angaben gehören bei einem Wohngebäude in die Anzeige, wenn der Ausweis vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde.
- die Art des Ausweises, also Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
- der Wert für Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch aus dem Ausweis
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung, zum Beispiel Erdgas oder Strom für eine Wärmepumpe
- das Baujahr laut Ausweis
- die Energieeffizienzklasse laut Ausweis
Für diese Ausweise bleiben die Angaben auch nach 2026 gleich. Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, kommen andere Angaben in die Anzeige. Sie stehen im Abschnitt Was sich ab 1. Januar 2027 ändert.
Die Effizienzklasse ergibt sich direkt aus dem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr (§ 86 GModG, Anlage 10).
| Klasse | Endenergie in kWh je m² und Jahr |
|---|---|
| A+ | bis 30 |
| A | bis 50 |
| B | bis 75 |
| C | bis 100 |
| D | bis 130 |
| E | bis 160 |
| F | bis 200 |
| G | bis 250 |
| H | über 250 |
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Beide dienen der Information und sollen einen groben Vergleich von Gebäuden ermöglichen. Es ist erlaubt, im selben Ausweis Bedarf und Verbrauch anzugeben (§ 79 Abs. 1 GModG). Die folgende Tabelle zeigt die Regeln, die bis zum 31. Dezember 2026 gelten.
| Merkmal | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Der gemessene Verbrauch aus Abrechnungen über mindestens 36 Monate. Die letzte Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. | Eine Berechnung aus den Eigenschaften des Gebäudes, also Hülle, Fenster und Heizung. |
| Leerstand | Längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt und im Ausweis angegeben. | Spielt keine Rolle, weil gerechnet wird. |
| Wann vorgeschrieben | Wählbar, wenn kein Bedarfsausweis verlangt ist. | Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, außer sie erreichen das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977. |
| Quelle | § 82 GModG, § 85 Abs. 3 GModG | § 80 Abs. 3 GModG, § 81 GModG |
Der Verbrauchsausweis zeigt, wie viel die bisherigen Bewohner verbraucht haben. Wer sparsam geheizt hat oder oft nicht da war, bekommt einen günstigeren Wert. Der Bedarfsausweis rechnet unabhängig davon, wer im Haus wohnt. Ob ein Haus vor November 1977 schon das Niveau der Wärmeschutzverordnung erreicht hat, kann der Aussteller prüfen. Er darf dafür vereinfachte Daten verwenden (§ 80 Abs. 3 Satz 4 GModG).
Was sich ab 1. Januar 2027 ändert
Dasselbe Gesetz vom 23. Juli 2026 ändert die Regeln zum Energieausweis noch einmal. Diese Änderungen gelten ab dem 1. Januar 2027 (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 und Art. 9 Abs. 2). Auf gesetze-im-internet.de stand am 14. Oktober 2026 noch die Fassung, die bis zum 31. Dezember 2026 gilt.
| Thema | Bis 31. Dezember 2026 | Ab 1. Januar 2027 | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Bedarfsausweis | Pflicht für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, außer sie erreichen das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 | Ein Ausweis auf Grundlage einer Berechnung ist beim Verkauf nur noch für Nichtwohngebäude Pflicht | Art. 2 Nr. 32, § 80 Abs. 3 neu |
| Verbrauchsausweis | Abrechnungen über mindestens 36 Monate | Nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Der Verbrauch wird jährlich über zwei Jahre erfasst | Art. 2 Nr. 32, § 82 Abs. 1 neu |
| Baudenkmal | Keine Pflicht beim Verkauf | Die Ausnahme entfällt. Ausgenommen bleiben kleine Gebäude | Art. 2 Nr. 31, § 79 Abs. 4 neu |
| Beratungsgespräch des Käufers | Pflicht bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen, wenn unentgeltlich angeboten | Entfällt | Art. 2 Nr. 32, § 80 Abs. 4 neu |
| Angaben in der Anzeige | Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse | Für ab 2027 ausgestellte Ausweise zusätzlich das Ausstellungsdatum und der Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr, der Endenergiewert fällt weg. Für ältere Ausweise bleibt es bei den bisherigen Angaben | Art. 2 Nr. 34 und 45, § 87 und § 112 Abs. 3 neu |
| Form | Keine Vorgabe | Digital in einem maschinenlesbaren Format, auf Verlangen auch auf Papier | Art. 2 Nr. 31, § 79 Abs. 2 neu |
Gleich bleiben die Pflicht beim Verkauf, die Vorlage spätestens bei der Besichtigung, die Übergabe nach dem Kaufvertrag und die Gültigkeit von zehn Jahren. Haben Sie einen gültigen Ausweis, brauchen Sie wegen der Änderung keinen neuen. Die Pflicht entsteht nur, wenn noch kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 Satz 1 in der neuen Fassung).
Wie lange der Ausweis gilt
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Das Ablaufdatum steht im Ausweis (§ 85 Abs. 1 GModG). Früher endet die Gültigkeit, wenn Sie das Gebäude so ändern, dass ein neuer Ausweis ausgestellt werden muss. Sehen Sie vor dem Verkauf nach, ob Ihr Ausweis noch bis zu den Besichtigungen gilt. Läuft er vorher ab, lassen Sie rechtzeitig einen neuen ausstellen.
Zum Ausweis gehören Modernisierungsempfehlungen. Darin nennt der Aussteller in kurzen Hinweisen, welche Maßnahmen die Energieeffizienz kosteneffizient verbessern würden (§ 84 Abs. 1 GModG, § 85 Abs. 4 GModG). Es sind Empfehlungen.
Wer den Ausweis ausstellen darf
Ausstellen darf ihn nur, wer dazu berechtigt ist. Das sind zum Beispiel Architekten und Bauingenieure, Handwerksmeister aus Bau und Anlagentechnik, Schornsteinfeger und staatlich geprüfte Techniker, jeweils mit Schwerpunkt, Schulung oder Erfahrung im energiesparenden Bauen. Berechtigt ist auch, wer die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bestanden hat. Die genauen Voraussetzungen stehen in § 88 GModG.
Der Aussteller muss das Haus vor Ort ansehen oder sich geeignete Fotos geben lassen (§ 84 Abs. 1 GModG, ab 2027 § 83 Abs. 1 Satz 3). Vor der Übergabe trägt er die Registriernummer ein (§ 85 Abs. 7 GModG). Ab 2027 bleibt sie eine Pflichtangabe im Ausweis (§ 85 Abs. 1 Nr. 4 in der neuen Fassung). Achten Sie darauf, dass sie im Ausweis steht. Stellen Sie selbst Daten bereit, etwa Heizkostenabrechnungen, müssen sie richtig sein (§ 83 Abs. 3 GModG).
Wann Sie keinen brauchen
- Für ein unbebautes Grundstück. Die Pflicht gilt nur für bebaute Grundstücke, Wohnungs- und Teileigentum (§ 80 Abs. 3 GModG).
- Für ein Baudenkmal, aber nur bis zum 31. Dezember 2026. Bis dahin gelten die Pflichten beim Verkauf dort nicht (§ 79 Abs. 4 GModG). Baudenkmal ist ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme.
- Für ein kleines Gebäude (§ 79 Abs. 4 GModG). Bis zum 31. Dezember 2026 sind das Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 sind es Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 2).
- Wenn schon ein gültiger Ausweis vorliegt. Dann brauchen Sie keinen neuen (§ 80 Abs. 3 GModG).
Bußgeld
Wer vorsätzlich oder leichtfertig den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt, ihn nach dem Kaufvertrag nicht übergibt oder in der Anzeige die Pflichtangaben weglässt, handelt ordnungswidrig. Dasselbe gilt, wenn Sie als Eigentümer nicht dafür sorgen, dass die Daten richtig sind, die Sie dem Aussteller geben (§ 108 Abs. 1 GModG). Die Geldbuße kann jeweils bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 2 GModG). Ab 2027 bleibt die Höhe gleich (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 44).
Das Gesetz und die Heizung
Für Verkäufer zählt vor allem, welche Pflichten aus dem Gesetz auf den Käufer übergehen.
Nachrüstpflichten und der Eigentümerwechsel
Zwei Nachrüstpflichten gelten grundsätzlich für jeden Eigentümer eines Wohngebäudes (§ 35 Abs. 1, § 69 Abs. 2 GModG). Es gibt eine Ausnahme für Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat. Er muss die Pflichten nicht selbst erfüllen. Sie gehen erst bei einem Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002 auf den neuen Eigentümer über. Der hat dafür zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Datum (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG).
| Pflicht | Was der Wortlaut verlangt | Quelle |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke | Oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllen, so dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Ein entsprechend gedämmtes Dach darüber genügt auch. | § 35 Abs. 1 und 3 GModG |
| Leitungen in unbeheizten Räumen | Bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die nicht in beheizten Räumen liegen, nach Anlage 8 dämmen. | § 69 Abs. 2 bis 4 GModG |
Bei der Geschossdecke gibt es eine weitere Ausnahme. Bei Häusern mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, entfällt die Pflicht, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparung bezahlt machen (§ 35 Abs. 4 GModG). Ist Ihr Dachboden schon gedämmt, sagen Sie das Interessenten und legen Sie Belege dazu.
Gas- und Ölheizungen, die neu eingebaut werden
Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Heizung für Gas, Heizöl oder Flüssiggas in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Eigentümer sicherstellen, dass ein Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Arten von Wasserstoff stammt. Das sind ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent (§ 43 Abs. 1 GModG). Erfüllen lässt sich die Pflicht auch mit einer Solarthermieanlage, einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder einer Wärmepumpen-Hybridheizung (§ 43 Abs. 3 bis 5 GModG). Die Pflicht trifft den jeweiligen Eigentümer, nach dem Verkauf also den Käufer. Haben Sie eine solche Heizung neu eingebaut, nennen Sie das Einbaudatum in den Unterlagen.
Eine Pflicht, eine funktionierende Heizung allein wegen ihres Alters auszutauschen, enthält das Gesetz in der Fassung vom 23. Juli 2026 nicht. Die §§ 71 bis 73 sind dort als weggefallen gekennzeichnet. Den aktuellen Wortlaut finden Sie unter gesetze-im-internet.de.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten und nicht wissen, ob Ihr Energieausweis noch gilt, schreiben Sie uns per WhatsApp oder rufen Sie an.
Quellen
- § 3 GModG, Begriffsbestimmungen, Baudenkmal (Abs. 1 Nr. 3), kleines Gebäude (Abs. 1 Nr. 17)
- § 35 GModG, Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes, oberste Geschossdecke, Frist für neue Eigentümer
- § 43 GModG, Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen
- § 69 GModG, Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen
- § 79 GModG, Grundsätze des Energieausweises, Gültigkeit, Ausnahmen
- § 80 GModG, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, Pflicht beim Verkauf, Vorlage und Übergabe
- § 81 GModG, Energiebedarfsausweis
- § 82 GModG, Energieverbrauchsausweis
- § 83 GModG, Ermittlung und Bereitstellung von Daten
- § 84 GModG, Modernisierungsempfehlungen
- § 85 GModG, Angaben im Energieausweis
- § 86 GModG, Energieeffizienzklasse
- Anlage 10 GModG, Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden
- § 87 GModG, Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige
- § 88 GModG, Ausstellungsberechtigung
- § 108 GModG, Bußgeldvorschriften
- Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Umbenennung in GModG (Art. 1 Nr. 1, seit 29.07.2026), Änderungen beim Energieausweis ab 1. Januar 2027 (Art. 2 Nr. 2, 31, 32, 34, 44, 45; Inkrafttreten Art. 9)
Abgerufen am 14.10.2026.