Wann übergeben wird
Der Kaufvertrag verpflichtet Sie, dem Käufer das Haus zu übergeben und das Eigentum zu verschaffen. Der Käufer muss den Kaufpreis zahlen (§ 433 BGB). Wann übergeben wird, legen Sie im Kaufvertrag fest. Üblich ist die Übergabe nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Dann tauschen beide Seiten ihre Leistung gegeneinander, und keiner geht in Vorleistung.
Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Die Übergabe hängt davon nicht ab und kann davor liegen. Abgesichert ist der Käufer in dieser Zeit durch die Vormerkung im Grundbuch. Verkaufen oder belasten Sie das Grundstück in dieser Zeit anders, ist das ihm gegenüber unwirksam, soweit es seinen Anspruch beeinträchtigen würde (§ 883 BGB).
Notartermin
Sie und der Käufer unterschreiben den Kaufvertrag und erklären die Auflassung vor dem Notar.
Vormerkung
Der Notar beantragt die Vormerkung für den Käufer im Grundbuch. Sie sichert seinen Anspruch auf das Eigentum.
Fälligkeit und Zahlung
Sind die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Der Käufer zahlt.
Übergabe
Nach Zahlungseingang übergeben Sie Schlüssel und Unterlagen. Ab jetzt trägt der Käufer Gefahr und Lasten und bekommt die Nutzungen.
Gefahr, Nutzungen und Lasten
Mit der Übergabe geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Gefahr heißt hier das Risiko, dass das Haus ohne Ihr Verschulden beschädigt wird, etwa durch einen Sturm. Nutzungen sind zum Beispiel Mieteinnahmen, Lasten die laufenden Kosten. Ab der Übergabe stehen ihm die Nutzungen zu, und er trägt die Lasten (§ 446 BGB). Regelmäßig wiederkehrende Lasten werden im Zweifel nach der Zeit aufgeteilt (§ 103 BGB).
| Posten | Was gilt | Quelle |
|---|---|---|
| Strom, Wasser, Heizung | Ab der Übergabe nutzt der Käufer das Haus und zahlt den Verbrauch. Lesen Sie die Zähler am Übergabetag ab und melden Sie die Versorger um. | Kaufvertrag, Versorgerverträge |
| Grundsteuer | Die Gemeinde fordert sie für das ganze Jahr vom Eigentümer am 1. Januar. Im Verhältnis zu Ihnen trägt der Käufer sie ab der Übergabe anteilig. Üblich ist, die Erstattung im Kaufvertrag ausdrücklich zu regeln. | § 9 GrStG, § 10 GrStG, § 103 BGB, § 446 BGB |
| Gebäudeversicherung | Geht mit dem Eigentum auf den Käufer über, also mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin bleibt es Ihr Vertrag. | § 95 VVG |
| Miete bei vermieteten Objekten | Der Käufer tritt mit dem Eigentum in den Mietvertrag ein. Ab wann ihm die Miete zusteht, regelt der Kaufvertrag, meist ab der Übergabe. | § 566 BGB |
| Kosten | Die Kosten der Übergabe selbst trägt der Verkäufer, die Kosten für Notar und Grundbuch für Vertrag und Eintragung der Käufer. Beides gilt, wenn nichts anderes vereinbart ist. | § 448 BGB |
Zwischen Übergabe und Eintragung entsteht leicht eine Lücke. Der Käufer nutzt das Haus schon, die Gebäudeversicherung läuft aber noch auf Sie. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer die Beiträge in dieser Zeit trägt. Für den Beitrag des laufenden Versicherungszeitraums haften Sie und der Käufer gemeinsam (§ 95 Abs. 2 VVG). Zeigen Sie den Verkauf Ihrem Versicherer unverzüglich an. Unterbleibt die Anzeige, kann er im Schadensfall leistungsfrei sein (§ 97 VVG).
Das Übergabeprotokoll
Im Übergabeprotokoll halten Sie und der Käufer fest, in welchem Zustand das Haus übergeben wurde. Beide unterschreiben. Kommt es später zum Streit über einen Schaden oder einen Zählerstand, ist das Protokoll Ihr Beweis.
Ein vollständiges Protokoll enthält
- Datum und Uhrzeit der Übergabe,
- Namen und Unterschriften beider Seiten,
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung,
- eine Beschreibung Raum für Raum mit Fotos,
- bekannte Mängel mit Beschreibung und Foto,
- die Liste der mitverkauften Gegenstände,
- die Zahl der übergebenen Schlüssel,
- die übergebenen Unterlagen, zum Beispiel den Energieausweis.
Den Energieausweis oder eine Kopie müssen Sie dem Käufer unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG, Gebäudemodernisierungsgesetz, früher GEG). Spätestens bei der Übergabe sollte er also beim Käufer sein.
| Thema | Ohne Protokoll | Mit Protokoll |
|---|---|---|
| Mängel | Streit über vorhandene Mängel ist kaum zu klären | Der Zustand am Übergabetag ist festgehalten |
| Zählerstände | Unklar, Nachforderungen möglich | Grundlage für die Abrechnung der Betriebskosten |
| Inventar | Mitverkaufte Gegenstände schwer nachzuweisen | Inventar ist belegt |
| Schlüssel | Zahl der Schlüssel unklar | Schlüsselübergabe ist dokumentiert |
Vorzeitige Übergabe
Manchmal möchte ein Käufer einziehen, bevor er gezahlt hat, etwa weil seine Wohnung schon gekündigt ist. Das ist möglich, wenn Sie es vereinbaren. Für Sie als Verkäufer ist es riskant.
- Zahlt der Käufer nicht, müssen Sie ihn wieder aus dem Haus bekommen. Das kostet Zeit und Geld.
- Hat der Käufer schon umgebaut und der Kauf scheitert, ist offen, wer den früheren Zustand bezahlt.
- Schäden aus dieser Zeit sind schwer zuzuordnen.
Mehr Sicherheit bietet ein Notaranderkonto. Der Käufer zahlt den Kaufpreis an den Notar, der ihn nach den vereinbarten Bedingungen auszahlt. Der Notar darf Geld aber nur verwahren, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (§ 57 BeurkG). Ob das bei Ihnen zutrifft, klärt der Notar. Übergeben Sie früher, regeln Sie das im notariellen Vertrag.
Inventar und Zubehör
Was bleibt im Haus, die Einbauküche, die Markise, das Gartenhaus? Wesentliche Bestandteile wie das Gebäude und die zu seiner Herstellung eingefügten Sachen gehören automatisch dazu (§§ 93 und 94 BGB). Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem Haus dienen sollen (§ 97 BGB). Steht im Vertrag nichts anderes, ist es mitverkauft (§ 311c BGB).
Bei Einbauküchen, Markisen oder einer Sauna ist die Einordnung nicht immer eindeutig. Erstellen Sie deshalb vor dem Notartermin eine Liste mit Fotos. Darin steht, was im Kaufpreis enthalten ist und was Sie mitnehmen. Die Liste gehört als Anlage in den Kaufvertrag. Das Übergabeprotokoll bestätigt dann nur noch, was vereinbart war.
Was Michael Feike bei Übergaben erlebt hat
Ich habe Übergaben begleitet, bei denen alles glatt lief, und solche, bei denen der Streit schon beim Betreten des Hauses begann. Der häufigste Grund war keine böse Absicht. Es fehlte die Vorbereitung.
In einem Fall hat ein Verkäufer das Haus vor der Zahlung übergeben, weil der Käufer dringend einziehen musste. Der Käufer hat Wände gestrichen und Böden verlegt. Dann scheiterte die Finanzierung, und der Kauf kam nicht zustande. Der Verkäufer bekam ein verändertes Haus zurück.
Viele Eigentümer denken am Übergabetag zuerst an den Schlüssel und vergessen die Versicherung. Gehen Sie das Haus am Tag vorher allein durch und notieren Sie, was Sie sehen. Regeln Sie Inventar, Versicherung und Übergabedatum schriftlich im Kaufvertrag.
Wenn Sie verkaufen und den Ablauf bis zur Übergabe planen möchten, schreiben Sie uns per WhatsApp oder rufen Sie an.
Quellen
- § 433 BGB, Pflichten beim Kaufvertrag
- § 446 BGB, Gefahr- und Lastenübergang
- § 448 BGB, Kosten der Übergabe
- § 103 BGB, Verteilung der Lasten
- § 873 BGB, Erwerb durch Einigung und Eintragung
- § 925 BGB, Auflassung
- § 883 BGB, Vormerkung
- § 93 BGB, wesentliche Bestandteile
- § 94 BGB, wesentliche Bestandteile eines Grundstücks
- § 97 BGB, Zubehör
- § 311c BGB, Erstreckung auf Zubehör
- § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete
- § 95 VVG, Veräußerung der versicherten Sache, Eintritt des Käufers, gemeinsame Haftung für die laufende Prämie
- § 97 VVG, Anzeige der Veräußerung
- § 9 GrStG, Stichtag
- § 10 GrStG, Steuerschuldner
- § 57 BeurkG, Verwahrung durch den Notar
- § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG), Energieausweis beim Verkauf
Abgerufen am 14.10.2026.