Kaufvertrag und Notar

Was im Kaufvertrag steht

Ein Vertrag, mit dem Sie sich verpflichten, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Das gilt auch für Häuser und Eigentumswohnungen. Was Sie und der Käufer vereinbaren wollen, muss deshalb in der Urkunde stehen. Angaben im Exposé zählen trotzdem. Ist eine solche Angabe falsch, kann die Immobilie deshalb mangelhaft sein (§ 434 Abs. 3 BGB). In einen Kaufvertrag gehören in der Regel

• Sie und der Käufer mit Namen, Anschrift und Geburtsdatum,
• die Immobilie mit Grundbuchblatt und Flurstück, bei Wohnungen mit dem Miteigentumsanteil und der Teilungserklärung,
• der Kaufpreis und die Voraussetzungen, unter denen er fällig wird,
• welche Rechte im Grundbuch der Käufer übernimmt und welche Belastungen gelöscht werden,
• der Tag oder das Ereignis, an dem übergeben wird, und was mitverkauft ist,
• was zum Zustand vereinbart ist und wie weit Sie für Mängel haften,
• wer welche Kosten und Steuern trägt.

Steht im Grundbuch ein Wegerecht oder ein anderes Recht eines Dritten, regelt der Vertrag, ob der Käufer es übernimmt. Übernimmt er es, ist es kein Mangel (§ 435 BGB). Ein eingetragenes Recht, das er nicht übernimmt, müssen Sie beseitigen, auch wenn der Käufer davon weiß (§ 442 Abs. 2 BGB). Was ein Wegerecht bedeutet, steht im Ratgeber Wegerecht. Übergabetag und Inventar erklärt der Ratgeber Übergabe der Immobilie.

Was der Notar tut

Der Notar vertritt keine Seite. Er betreut Sie und den Käufer unabhängig und unparteiisch (§ 14 Abs. 1 BNotO). Auch den Entwurf des Vertrags schreibt er für beide Seiten gleich. Er soll klären, was Sie und der Käufer wollen, beide über die Folgen des Vertrags belehren und alles klar in der Urkunde festhalten. Dabei achtet er darauf, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Wer sich zu seinen eigenen Interessen beraten lassen will, beauftragt dafür eine Anwältin oder einen Anwalt.

Verkauft ein Unternehmer, etwa ein Bauträger, an eine Privatperson, oder kauft ein Unternehmen von Ihnen, ist das ein Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB). Dann soll der Notar der Privatperson den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung schicken (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Verkaufen Sie privat an einen privaten Käufer, bitten Sie den Notar trotzdem früh um den Entwurf und schicken Sie Ihre Fragen vor dem Termin.

Im Termin wird der Vertrag vorgelesen. Sie und der Käufer genehmigen ihn und unterschreiben, danach unterschreibt der Notar (§ 13 BeurkG). Innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung meldet der Notar den Verkauf dem Finanzamt für die Grunderwerbsteuer (§ 18 GrEStG). Wann die Zwei-Wochen-Frist gilt und wer die Grunderwerbsteuer schuldet, steht im Ratgeber Ablauf beim Immobilienverkauf.

Auflassung und Vormerkung

Mit dem Kaufvertrag verpflichten Sie sich, dem Käufer das Eigentum zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 BGB). Das Eigentum geht erst über, wenn Sie sich mit dem Käufer darüber einigen und der Käufer im Grundbuch eingetragen ist (§ 873 Abs. 1 BGB). Diese Einigung heißt Auflassung. Beide Seiten erklären sie gleichzeitig vor dem Notar, ohne Bedingung (§ 925 BGB). Meist steht sie gleich im Kaufvertrag.

Bis zur Eintragung vergeht Zeit. In dieser Zeit schützt den Käufer die Vormerkung, ein Vermerk im Grundbuch. Ist sie eingetragen, können Sie das Grundstück nicht mehr wirksam an jemand anderen übereignen oder neu belasten. Gegenüber dem Käufer wäre das unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB).

Damit Sie nicht ohne Geld dastehen, ist üblich, dass der Notar die Umschreibung im Grundbuch erst beantragt, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Eingetragen wird der Käufer außerdem erst, wenn das Finanzamt bescheinigt, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen (§ 22 GrEStG). Die einzelnen Schritte vom Notartermin bis zum Eigentum zeigt der Ratgeber Übergabe der Immobilie.

Fälligkeit und Zahlung

In der Regel zahlt der Käufer nicht am Tag der Beurkundung. Der Kaufvertrag nennt Voraussetzungen, nach denen der Kaufpreis fällig wird. Liegen sie vor, teilt der Notar das beiden Seiten mit. Diese Prüfung und Mitteilung ist eine eigene Tätigkeit des Notars mit eigener Gebühr (KV 22200 GNotKG). Üblich sind diese Voraussetzungen.

• Die Vormerkung für den Käufer ist im Grundbuch eingetragen.
• Die Gemeinde hat bestätigt, dass sie kein Vorkaufsrecht hat oder es nicht ausübt. Ohne diesen Nachweis darf das Grundbuchamt den Käufer nicht eintragen (§ 28 Abs. 1 BauGB). Beim Kauf einer Eigentumswohnung hat die Gemeinde kein Vorkaufsrecht, dann entfällt dieser Nachweis (§ 24 Abs. 2 BauGB).
• Für Grundschulden, die gelöscht werden sollen, liegen die Löschungsunterlagen Ihrer Bank beim Notar.
• Falls nötig, liegen Genehmigungen vor, zum Beispiel die Zustimmung des Verwalters beim Verkauf einer Wohnung, wenn die Teilungserklärung sie verlangt.

Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin oder Edelsteine sind als Kaufpreis ausgeschlossen (§ 16a Abs. 1 GwG). Gezahlt wird unbar, in der Regel per Überweisung. Dem Notar müssen Sie und der Käufer nachweisen, dass so gezahlt wurde, zum Beispiel mit einer Bestätigung der Bank. Solange dieser Nachweis fehlt, beantragt der Notar die Eintragung des Käufers nicht. Der Nachweis entfällt, wenn über ein Notaranderkonto gezahlt wird, also ein Treuhandkonto des Notars (§ 16a Abs. 2, 3 und 5 GwG). Wann ein Notaranderkonto in Frage kommt, steht im Ratgeber Übergabe der Immobilie.

Läuft noch ein Kredit auf Ihrer Immobilie, zahlt der Käufer den offenen Betrag meist direkt an Ihre Bank. Wie das abläuft, steht im Ratgeber Ablauf beim Immobilienverkauf im Abschnitt zum laufenden Kredit.

Haftung für Mängel und Arglist

Sie müssen dem Käufer die Immobilie frei von Mängeln verschaffen, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 433 Abs. 1 BGB). Mangelfrei ist sie, wenn sie so ist, wie im Vertrag beschrieben, sich für die übliche Nutzung eignet und so beschaffen ist, wie es bei vergleichbaren Immobilien üblich ist (§ 434 BGB). Bei einem Mangel kann der Käufer verlangen, dass Sie ihn beseitigen. Er kann auch zurücktreten, den Preis mindern oder Schadensersatz fordern (§ 437 BGB).

Bei gebrauchten Häusern und Wohnungen wird die Haftung für Mängel im Kaufvertrag meist ausgeschlossen. Dieser Ausschluss hat Grenzen. Haben Sie einen Mangel arglistig verschwiegen, also bewusst nicht gesagt, oder eine Garantie übernommen, können Sie sich nicht auf den Ausschluss berufen (§ 444 BGB). Kennt der Käufer einen Mangel beim Vertragsschluss, hat er wegen dieses Mangels keine Rechte (§ 442 Abs. 1 BGB). Was Sie offen ansprechen und in den Vertrag schreiben, schützt Sie also.

Was der Käufer bei der Besichtigung nicht sehen kann, müssen Sie von sich aus sagen. Der Bundesgerichtshof verlangt, dass ein Verkäufer auch ungefragt über Umstände aufklärt, die für den Käufer von erheblicher Bedeutung sind und die er bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennen kann. Das betrifft alle wichtigen Umstände, im entschiedenen Fall eine mögliche Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft.

Unterlagen zu übergeben oder in einen Datenraum zu stellen, genügt nur, wenn Sie erwarten dürfen, dass der Käufer sie gezielt durchsieht und den Umstand dabei findet (BGH, Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22, Pressemitteilung 159/2023). Wer diese Pflicht verletzt, kann dem Käufer Schadensersatz schulden. Sagen Sie einen bekannten Mangel deshalb ausdrücklich und lassen Sie ihn im Vertrag festhalten.

Ist die Haftung für Mängel im Vertrag nicht wirksam ausgeschlossen, gelten diese Fristen. Danach sind die Ansprüche verjährt, also kann der Käufer sie nicht mehr durchsetzen.

Beginn und Höchstfrist der dreijährigen Verjährung regelt § 199 Abs. 1 und 4 BGB.

Ihre Pflichten als Verkäufer

• Sie übergeben die Immobilie und verschaffen dem Käufer das Eigentum, frei von Mängeln, soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 433 Abs. 1 BGB).
• Eingetragene Rechte, die der Käufer nicht übernimmt, lassen Sie löschen, meist die Grundschuld Ihrer Bank (§ 442 Abs. 2 BGB).
• Haben Gemeinde oder Zweckverband bis zum Tag des Vertrags mit dem Bau einer Straße oder Leitung begonnen, zahlen Sie die Beiträge dafür, wenn nichts anderes vereinbart ist. Das gilt auch, wenn der Bescheid erst später kommt (§ 436 Abs. 1 BGB). Fragen Sie vor dem Notartermin bei der Gemeinde und beim Wasser- und Abwasserzweckverband nach laufenden oder geplanten Bauarbeiten.
• Bekannte Mängel sprechen Sie offen an und lassen sie im Vertrag festhalten.
• Den Energieausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach dem Kaufvertrag (§ 80 Abs. 4 GModG). Mehr dazu steht im Ratgeber Energieausweis.

Was der Notar kostet und wer zahlt

Bei einem angenommenen Kaufpreis von 350.000 Euro kosten Notar und Grundbuchamt zusammen 3.151 Euro, ohne Auslagen. Beim Notar kommt die Umsatzsteuer von 19 Prozent hinzu (§ 12 Abs. 1 UStG, KV 32014 GNotKG), beim Grundbuchamt nicht. Mit Umsatzsteuer sind es 3.554,47 Euro. Die Kosten für Beurkundung und Eintragung trägt nach dem Gesetz der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 448 Abs. 2 BGB). Wer Vollzug, Fälligkeitsmitteilung und die elektronischen Daten zahlt, regelt der Vertrag.

Notare und Grundbuchämter rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Für jede Tätigkeit nennt das Kostenverzeichnis einen Satz, zum Beispiel 2,0 für die Beurkundung (Anlage 1 GNotKG). Dieser Satz wird mit der vollen Gebühr aus Tabelle B multipliziert (§ 34 GNotKG, Anlage 2 GNotKG). Bei 350.000 Euro beträgt sie 685 Euro, so steht es in der Zeile „bis 350.000 Euro“ der Tabelle.

Die Vollzugsgebühr fällt an, wenn der Notar Unterlagen einholt, etwa die Löschungsunterlagen Ihrer Bank. Holt er nur eine Erklärung einer Behörde ein, zum Beispiel das Zeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht, beträgt sie höchstens 50 Euro je Tätigkeit (KV 22112 GNotKG). Für die Daten, die der Notar dem Grundbuchamt elektronisch schickt, berechnet er neben der Vollzugsgebühr einen Satz von 0,1, höchstens 125 Euro (KV 22114 und 22115 GNotKG). Gibt Ihre Bank dem Notar die Löschungsunterlagen nur mit der Auflage, sie erst nach Zahlung zu verwenden, kommt eine Treuhandgebühr von 0,5 hinzu (KV 22201 GNotKG). Gerechnet wird dann mit dem Betrag, den die Bank sichern will (§ 113 Abs. 2 GNotKG). Die Löschung der Vormerkung kostet im Grundbuch 25 Euro (KV 14152 GNotKG). Wer Treuhandgebühr und Löschung der Vormerkung zahlt, regelt der Vertrag.

Die Umsatzsteuer auf die 2.123,50 Euro des Notars beträgt 403,47 Euro. Bei einem anderen Kaufpreis lesen Sie die volle Gebühr in Tabelle B ab und rechnen mit denselben Sätzen.

Wann Sie als Verkäufer zahlen

Gegenüber dem Notar schuldet jeder die Kosten, dessen Erklärung beurkundet wurde, also auch Sie (§ 30 Abs. 1 GNotKG). Mehrere Kostenschuldner haften gemeinsam für den ganzen Betrag (§ 32 Abs. 1 GNotKG). Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an Sie halten.

Die Löschung Ihrer Grundschuld tragen Sie, denn ein eingetragenes Recht, das der Käufer nicht übernimmt, müssen Sie beseitigen (§ 442 Abs. 2 BGB). Das Grundbuchamt berechnet dafür einen Satz von 0,5 (KV 14140 GNotKG). Gerechnet wird mit dem Betrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Bei einer angenommenen Grundschuld von 200.000 Euro beträgt die volle Gebühr nach Tabelle B 435 Euro, die Löschung im Grundbuch also 0,5 × 435 Euro = 217,50 Euro. Dazu können Kosten des Notars für die Löschungsunterlagen kommen.

Wenn Sie vor dem Notartermin Fragen zum Entwurf haben, schreiben Sie uns per WhatsApp oder rufen Sie an.

Quellen

1. § 311b BGB, Verträge über Grundstücke, notarielle Beurkundung (Abs. 1)
2. § 433 BGB, Pflichten beim Kaufvertrag
3. § 434 BGB, Sachmangel, auch Angaben des Verkäufers zählen (Abs. 3)
4. § 435 BGB, Rechtsmangel, im Kaufvertrag übernommene Rechte sind kein Mangel
5. § 436 BGB, öffentliche Lasten von Grundstücken, Erschließungsbeiträge
6. § 437 BGB, Rechte des Käufers bei Mängeln
7. § 438 BGB, Verjährung der Mängelansprüche
8. § 195 BGB, regelmäßige Verjährungsfrist
9. § 199 BGB, Beginn der regelmäßigen Verjährung
10. § 442 BGB, Kenntnis des Käufers
11. § 444 BGB, Haftungsausschluss
12. § 448 BGB, Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten, Notar und Grundbuch zahlt der Käufer (Abs. 2)
13. § 310 BGB, Verbrauchervertrag, Begriff (Abs. 3)
14. § 873 BGB, Erwerb durch Einigung und Eintragung
15. § 883 BGB, Vormerkung
16. § 925 BGB, Auflassung
17. § 14 BNotO, Allgemeine Berufspflichten, unabhängig und unparteiisch
18. § 13 BeurkG, Vorlesen, Genehmigen, Unterschreiben
19. § 17 BeurkG, Belehrungspflichten, Belehrung (Abs. 1), Entwurf zwei Wochen vorher bei Verbraucherverträgen (Abs. 2a)
20. § 18 GrEStG, Anzeigepflicht der Notare
21. § 22 GrEStG, Unbedenklichkeitsbescheinigung
22. § 24 BauGB, Vorkaufsrecht der Gemeinde, kein Vorkaufsrecht bei Wohnungseigentum (Abs. 2)
23. § 28 BauGB, Vorkaufsrecht, Verfahren
24. § 16a GwG, Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien
25. § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG), Energieausweis beim Verkauf, Vorlage und Übergabe (Abs. 4)
26. § 34 GNotKG, Wertgebühren
27. § 47 GNotKG, Geschäftswert beim Kauf
28. § 113 GNotKG, Geschäftswert bei Betreuung und Treuhand, Treuhandgebühr nach dem Sicherungsinteresse (Abs. 2)
29. § 53 GNotKG, Wert einer Grundschuld, Nennbetrag bei der Löschung
30. § 30 GNotKG, Haftung der Urkundsbeteiligten
31. § 32 GNotKG, Mehrere Kostenschuldner
32. GNotKG, Anlage 1, Kostenverzeichnis, KV 14110, 14140, 14150, 14152, 21100, 22110, 22112, 22114, 22115, 22200, 22201, 32014
33. GNotKG, Anlage 2, Gebührentabellen, Tabelle B, Stand BGBl. 2025 I Nr. 109
34. § 12 UStG, Steuersätze, Umsatzsteuer auf die Notarkosten (Abs. 1)
35. Bundesgerichtshof, Pressemitteilung 159/2023 zum Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22, Aufklärungspflicht des Verkäufers, Unterlagen und Datenraum

Abgerufen am 15.10.2026.