Immobilienverkauf in zehn Schritten

Die zehn Schritte im Überblick

Die Reihenfolge passt für Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Einzelne Schritte laufen in der Praxis parallel.

Unterlagen, Preis und Vorbereitung

Unterlagen

Käufer, Bank und Notar wollen dieselben Unterlagen sehen. Fehlt etwas, verzögert sich die Finanzierung des Käufers und damit der Notartermin. Welche Unterlagen Sie brauchen und wo Sie sie bekommen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf.

Preis

Der Angebotspreis entscheidet, wer sich meldet. Ist er zu hoch, bleiben Anfragen aus, und das Angebot steht lange online. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Eine erste Orientierung für das Grundstück gibt der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses. Mehr dazu steht im Ratgeber Bodenrichtwerte in Brandenburg. Für das Gebäude zählen Zustand, Ausstattung und die Preise vergleichbarer Verkäufe in Ihrer Gegend.

Vorbereitung

Käufer kaufen, was sie auf Fotos und bei der Besichtigung sehen. Aufgeräumte Räume und ein gepflegter Garten helfen dabei. Größere Arbeiten vor dem Verkauf entscheiden Sie erst, wenn Sie wissen, was sie kosten und ob Käufer sie bezahlen würden.

Vermarktung und Besichtigungen

Erscheint vor dem Verkauf eine Anzeige in kommerziellen Medien und liegt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige Angaben daraus enthalten. Dazu gehören die Art des Ausweises, der Wert für Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG, Gebäudemodernisierungsgesetz, früher GEG).

Den Energieausweis oder eine Kopie legen Sie dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vor. Ein gut sichtbarer Aushang genügt. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer (§ 80 Abs. 4 GModG). Welcher Ausweis für Ihr Haus passt, steht im Ratgeber Energieausweis.

Bevor jemand zur Besichtigung kommt, sollte klar sein, dass er den Kauf bezahlen kann. Bitten Sie um eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Nachweis über Eigenkapital. So vermeiden Sie, dass ein Kauf kurz vor dem Notartermin an der Finanzierung scheitert.

Sprechen Sie bekannte Mängel bei der Besichtigung offen an, etwa Feuchtigkeit im Keller oder eine alte Heizung. Ob eine Immobilie mangelhaft ist, hängt davon ab, was vereinbart ist und was Käufer üblicherweise erwarten dürfen (§ 434 BGB). Was Sie offenlegen, kann im Kaufvertrag stehen und ist dann vereinbart.

Verhandlung, Kaufvertrag und Notar

Melden sich mehrere Interessenten, vergleichen Sie die Gebote. Neben dem Preis zählen die Finanzierung und Bedingungen wie der Übergabetermin.

Wie ein Bieterverfahren abläuft, steht im Ratgeber Bieterverfahren.

Haben Sie sich geeinigt, entwirft der Notar den Kaufvertrag. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss beim Notar beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch. Ist eine Seite Unternehmer und die andere Verbraucher, spricht das Gesetz von einem Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB). Dann soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wird die Frist unterschritten, soll er die Gründe in der Niederschrift angeben (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Verkaufen Sie privat an einen privaten Käufer, gilt diese Frist nicht. Lassen Sie sich den Entwurf trotzdem früh schicken und stellen Sie Ihre Fragen vor dem Termin.

Nach der Beurkundung beantragt der Notar in der Regel eine Vormerkung für den Käufer im Grundbuch. Sie sichert seinen Anspruch auf das Eigentum (§ 883 BGB). Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB, § 925 BGB).

Was im Kaufvertrag steht und was der Notar kostet, steht im Ratgeber Kaufvertrag und Notar.

Wie die Provision verteilt wird, steht im Ratgeber Maklerprovision. Woran Sie einen guten Makler erkennen, lesen Sie im Ratgeber Den richtigen Makler finden.

Verkauf trotz laufendem Kredit

Sie können verkaufen, auch wenn der Kredit noch läuft. Ihre Bank wird aus dem Kaufpreis bezahlt, der Notar regelt die Reihenfolge. Läuft die Zinsbindung noch, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie sie deshalb früh nach dem Betrag.

Viele Eigentümer verkaufen, bevor das Darlehen abbezahlt ist. Im Grundbuch steht dann meist eine Grundschuld für Ihre Bank. Der Käufer will die Immobilie ohne diese Last. Ein im Grundbuch eingetragenes Recht müssen Sie als Verkäufer beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt (§ 442 Abs. 2 BGB).

Darlehen vorzeitig zurückzahlen

Wie teuer die Ablösung wird, hängt von Ihrer Zinsbindung ab. Endet sie ohnehin, können Sie mit einem Monat Frist zu diesem Tag kündigen. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie in jedem Fall mit sechs Monaten Frist kündigen. Haben Sie danach eine neue Vereinbarung über Zins oder Laufzeit getroffen, etwa eine Anschlussfinanzierung, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung (§ 489 Abs. 1 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung nennt das Gesetz für diese beiden Fälle nicht.

Läuft die Zinsbindung noch, gilt für die meisten privaten Baufinanzierungen das Recht der Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Das sind Darlehen eines Unternehmers, meist einer Bank, an einen Verbraucher, die durch ein Grundpfandrecht gesichert oder für Kauf oder Erhalt einer Immobilie bestimmt sind (§ 491 Abs. 3 BGB). Während der Zinsbindung dürfen Sie ein solches Darlehen vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 500 Abs. 2 BGB). Die Bank kann dann eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den Schaden verlangen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Ausgeschlossen ist sie unter anderem, wenn der Darlehensvertrag die Laufzeit, Ihr Kündigungsrecht oder die Berechnung der Entschädigung nicht ausreichend angibt (§ 502 Abs. 1 und 2 BGB).

Für Darlehen außerhalb dieser Regeln, etwa wenn Sie als Unternehmer finanziert haben, gilt ein eigenes Kündigungsrecht nach § 490 Abs. 2 BGB. Es setzt voraus, dass der Zins fest vereinbart und das Darlehen durch ein Grundpfandrecht gesichert ist. Seit der vollständigen Auszahlung müssen sechs Monate vergangen sein, und Ihre berechtigten Interessen müssen die Kündigung gebieten. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 488 Abs. 3 Satz 2 BGB). Als Beispiel nennt das Gesetz, dass Sie die beliehene Immobilie anderweitig verwerten wollen, also etwa verkaufen. Den Schaden der Bank ersetzen Sie als Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 BGB).

Grundschuld löschen

Für die Grundschuld gelten die Regeln der Hypothek entsprechend (§ 1192 Abs. 1 BGB). Gelöscht wird sie, wenn die Bank erklärt, dass sie das Recht aufgibt, und die Löschung im Grundbuch eingetragen wird. Die Erklärung der Bank heißt Löschungsbewilligung (§ 875 BGB, § 19 GBO). Als Eigentümer stimmen Sie der Löschung zu (§ 27 GBO).

Übergabe und Nachbereitung

Übergeben wird meist, sobald der Kaufpreis gezahlt ist. Ab dann trägt der Käufer die laufenden Kosten (§ 446 BGB). Halten Sie Zählerstände, Schlüssel und Zustand in einem Protokoll fest, das beide unterschreiben. Wann übergeben wird und was ins Protokoll gehört, steht im Ratgeber Übergabe der Immobilie.

Nach der Übergabe melden Sie Strom, Wasser und Heizung um. Den Verkauf zeigen Sie oder der Käufer dem Gebäudeversicherer unverzüglich an. Sonst kann er bei einem Schaden, der später als einen Monat nach dem fälligen Zeitpunkt der Anzeige eintritt, leistungsfrei sein (§ 97 VVG). Ob auf den Gewinn Einkommensteuer anfällt, steht im Ratgeber Spekulationssteuer.

Typische Fehler beim Verkauf

Viele Probleme beim Verkauf entstehen in der Vorbereitung. Diese Fehler kommen immer wieder vor.

• Der Angebotspreis orientiert sich am eigenen Wunsch und nicht an vergleichbaren Verkäufen. Das Angebot steht dann lange online.
• Unterlagen fehlen, wenn die Bank des Käufers sie braucht. Der Notartermin verschiebt sich.
• Bekannte Mängel werden verschwiegen. Auf einen Ausschluss der Gewährleistung können Sie sich dann nicht berufen, soweit Sie den Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB).
• Ein Interessent kommt ohne geklärte Finanzierung bis zum Notar, und der Kauf scheitert.
• Die Ablösung des Kredits ist nicht geklärt, und der Erlös ist kleiner als gedacht.
• Steuern auf den Gewinn werden erst nach dem Verkauf geprüft.

Wenn Sie wissen möchten, wie der Verkauf Ihrer Immobilie ablaufen würde, schreiben Sie uns per WhatsApp oder rufen Sie an. Michael Feike geht die Schritte mit Ihnen durch.

Quellen

1. § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG), Energieausweis beim Verkauf, Vorlage spätestens bei der Besichtigung
2. § 87 GModG, Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige
3. § 434 BGB, Sachmangel
4. § 444 BGB, Haftungsausschluss, kein Ausschluss bei arglistig verschwiegenen Mängeln
5. § 311b BGB, Verträge über Grundstücke, notarielle Beurkundung
6. § 446 BGB, Übergang von Gefahr und Lasten
7. § 488 BGB, Kündigung des Darlehens
8. § 873 BGB, Erwerb durch Einigung und Eintragung
9. § 925 BGB, Auflassung
10. § 17 BeurkG, Belehrungspflichten des Notars, Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher bei Verbraucherverträgen
11. § 310 BGB, Anwendungsbereich, Begriff des Verbrauchervertrags (Abs. 3)
12. § 883 BGB, Vormerkung
13. § 448 BGB, Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten, Notar und Grundbuch zahlt der Käufer (Abs. 2)
14. § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
15. § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten
16. § 13 GrEStG, Steuerschuldner
17. § 44 AO, Gesamtschuldner
18. § 442 BGB, Kenntnis des Käufers, eingetragene Rechte beseitigt der Verkäufer
19. § 489 BGB, ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
20. § 490 BGB, außerordentliches Kündigungsrecht, Kündigung wegen Verkaufs und Vorfälligkeitsentschädigung (Abs. 2)
21. § 491 BGB, Verbraucherdarlehensvertrag
22. § 500 BGB, vorzeitige Rückzahlung
23. § 502 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung
24. § 875 BGB, Aufhebung eines Rechts, Löschungsbewilligung
25. § 1192 BGB, Grundschuld
26. § 19 GBO, Eintragungsbewilligung
27. § 27 GBO, Löschung von Grundpfandrechten
28. § 97 VVG, Anzeige der Veräußerung

Abgerufen am 14.10.2026.