Bodenrichtwerte in Brandenburg

Was ein Bodenrichtwert ist

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Sie werden aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt, und zwar flächendeckend für das ganze Land (§ 196 Abs. 1 BauGB). Der Wert bezieht sich auf einen Quadratmeter eines gedachten, unbebauten Grundstücks mit den typischen Merkmalen der Zone (§ 13 ImmoWertV).

Ermittelt werden sie von Gutachterausschüssen. Das sind selbständige, unabhängige Gremien aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern (§ 192 BauGB). In Brandenburg gibt es für jeden Landkreis und jede kreisfreie Stadt einen Gutachterausschuss, benachbarte Gebiete können einen gemeinsamen bilden (§ 1 BbgGAV). So gibt es einen gemeinsamen Gutachterausschuss für den Landkreis Oder-Spree und die Stadt Frankfurt (Oder) (Grundstücksmarktbericht 2025).

Grundlage ist die Kaufpreissammlung. Der Notar schickt jeden Vertrag, mit dem ein Grundstück gegen Entgelt verkauft wird, in Abschrift an den Gutachterausschuss (§ 195 Abs. 1 BauGB). Der Ausschuss wertet die Verträge aus und leitet daraus die Bodenrichtwerte ab (§ 193 Abs. 5 BauGB). Auch Ihr Verkauf fließt also später in die Werte ein.

Die Regeln stehen in § 196 Abs. 1 und 3 BauGB und in § 12 Abs. 1 und 3 BbgGAV.

Wo Sie den Bodenrichtwert finden

Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen (§ 196 Abs. 3 BauGB). In Brandenburg stehen sie in BORIS Brandenburg, dem Auskunftssystem der Gutachterausschüsse. Das Land betreibt dafür ein Geoportal (§ 12 Abs. 2 BbgGAV). Derzeit zeigt BORIS Brandenburg die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 (Abruf 14. Oktober 2026).

So finden Sie den Wert für Ihr Grundstück.

1. Öffnen Sie BORIS Brandenburg und suchen Sie Ihre Adresse oder Ihren Ort.
2. Zoomen Sie so weit hinein, dass Sie die Grenzen der Zonen sehen.
3. Klicken Sie in die Zone, in der Ihr Grundstück liegt. Sie sehen den Wert in Euro je Quadratmeter und den Stichtag.
4. Lesen Sie die Merkmale des Richtwertgrundstücks, etwa Art der Nutzung und Größe. Weicht Ihr Grundstück davon ab, weicht auch sein Wert ab.

Bodenrichtwerte in unseren Gebieten

Für die Gebiete, für die wir eine eigene Seite führen, haben wir die Karte in BORIS Brandenburg schon auf den Ort gestellt. Den Bodenrichtwert für Ihre Straße finden Sie bei BORIS Brandenburg. Kaufverträge, Preise und Lagen stehen auf unseren Gebietsseiten.

Alle Gebiete, in denen wir verkaufen, finden Sie in der Übersicht Regionen. Liegt Ihr Ort nicht dabei, suchen Sie ihn direkt in BORIS Brandenburg.

Bodenrichtwerte in Berlin

Für Berlin ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin die Bodenrichtwerte für die ganze Stadt. Sie stehen in BORIS Berlin. Die Suche funktioniert wie in Brandenburg mit Adresse und Karte. Die bundesrechtlichen Regeln aus § 196 BauGB gelten auch hier.

Den Bodenrichtwert für Ihre Straße in Köpenick, Adlershof oder Müggelheim finden Sie bei BORIS Berlin. Mehr zum Markt dort steht auf unserer Seite Treptow-Köpenick.

Was Bodenrichtwerte zeigen

Bodenrichtwerte zeigen, wie die Lage den Wert des Bodens bestimmt. Eine Zone umfasst Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (§ 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Deshalb hat ein Ort oft viele Zonen mit unterschiedlichen Werten, etwa für den Ortskern, eine Siedlung am Waldrand oder ein Gewerbegebiet.

Ein Sonderfall sind Grundstücke am Wasser. Manche Gutachterausschüsse weisen dafür eigene Bodenrichtwerte aus. Der Gutachterausschuss im Landkreis Barnim stellt in seinem Grundstücksmarktbericht die Werte für Wassergrundstücke den Werten benachbarter Grundstücke ohne Wasserlage gegenüber, zum Beispiel am Wandlitzsee (Grundstücksmarktbericht 2025 Barnim, Abschnitt 5.8.4). Weil es nur wenige solcher Grundstücke gibt, beruhen diese Werte oft auf wenigen Verkäufen.

Wenn Sie den Wert mit dem eines früheren Stichtags vergleichen, sehen Sie, wie sich die Preise für Boden in Ihrer Lage entwickelt haben.

Bestimmt der Bodenrichtwert den Verkaufspreis?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine Zone. Er berücksichtigt nicht die Besonderheiten Ihres Grundstücks, etwa einen ungünstigen Zuschnitt, eine Hanglage, ein Wegerecht oder eine größere Fläche als üblich. Maßgeblich ist der Verkehrswert. Das ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften und der Lage zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Der Kaufpreis ist schließlich das, was Sie mit dem Käufer vereinbaren.

Für die Wertermittlung kennt die Immobilienwertermittlungsverordnung drei Verfahren, das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches passt, richtet sich nach der Art der Immobilie und danach, welche Daten es gibt (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Das Ertragswertverfahren rechnet mit den marktüblich erzielbaren Erträgen und dem Bodenwert (§ 27 ImmoWertV). Es passt vor allem zu vermieteten Objekten. Liegenschaftszinssätze dafür ermitteln die Gutachterausschüsse etwa für Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke (§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB). Hier geht es um das Vergleichswert- und das Sachwertverfahren.

Im Vergleichswertverfahren braucht man genug Verkäufe ähnlicher Objekte in zeitlicher Nähe (§ 24 und § 25 ImmoWertV). Gibt es sie, liegt das Ergebnis nah am Markt. Für den Boden kann auch ein an Ihr Grundstück angepasster Bodenrichtwert herangezogen werden (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV).

Im Sachwertverfahren werden Boden und Gebäude getrennt bewertet und dann zusammengerechnet (§ 35 ImmoWertV). Danach wird das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an den Markt angepasst. Diese Faktoren ermitteln die Gutachterausschüsse insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser (§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB). Der Bodenrichtwert liefert hier den Wert des Bodens. Den Wert des Hauses bestimmen Baujahr, Zustand und Ausstattung.

Ein Gutachten des Gutachterausschusses über den Verkehrswert können Sie als Eigentümer beantragen (§ 193 Abs. 1 BauGB). Vorgeschrieben ist es für einen Verkauf nicht. Das Gutachten bindet niemanden, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB).

Wie wir den Preis einschätzen, steht auf der Seite Immobilienbewertung.

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf brauchen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf.

Wenn Sie ein Grundstück oder Haus verkaufen möchten, schreiben Sie uns per WhatsApp oder rufen Sie an. Wir kommen zur Bewertung zu Ihnen.

Quellen

1. § 192 BauGB, Gutachterausschüsse
2. § 193 BauGB, Aufgaben des Gutachterausschusses, Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Gutachten auf Antrag des Eigentümers
3. § 194 BauGB, Verkehrswert
4. § 195 BauGB, Kaufpreissammlung, Notar schickt jeden entgeltlichen Vertrag über ein Grundstück an den Gutachterausschuss
5. § 196 BauGB, Bodenrichtwerte, Begriff, Richtwertzonen, Turnus, Veröffentlichung, Auskunft
6. § 6 ImmoWertV, Wahl des Wertermittlungsverfahrens
7. § 13 ImmoWertV, Bodenrichtwert und Bodenrichtwertgrundstück, ein Wert je Zone, keine Spannen
8. § 24 ImmoWertV, Vergleichswertverfahren
9. § 25 ImmoWertV, Vergleichspreise
10. § 26 ImmoWertV, angepasster Bodenrichtwert
11. § 27 ImmoWertV, Ertragswertverfahren
12. § 35 ImmoWertV, Sachwertverfahren
13. § 40 ImmoWertV, Bodenwert
14. § 41 ImmoWertV, große Grundstücke, erhebliche Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße
15. § 1 BbgGAV, Gutachterausschüsse je Landkreis, Brandenburgische Gutachterausschussverordnung
16. § 12 BbgGAV, Bodenrichtwerte, jährlich zum 1. Januar, Veröffentlichung soll bis 31. März erfolgen
17. BORIS Brandenburg, Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026, Abruf 14.10.2026
18. BORIS Berlin
19. Grundstücksmarktbericht 2025 Landkreis Barnim, Abschnitt 5.8.4, eigene Bodenrichtwerte für Wassergrundstücke
20. Grundstücksmarktbericht 2025 Landkreis Oder-Spree und Stadt Frankfurt (Oder), gemeinsamer Gutachterausschuss

Abgerufen am 14.10.2026.