Was Off-Market-Verkauf heißt
Bei einem Off-Market-Verkauf erscheint kein Inserat bei ImmoScout24, Immowelt oder Kleinanzeigen und keine Anzeige auf Facebook oder Instagram. Der Makler spricht einzelne Interessenten direkt an. Wer nichts davon weiß, sieht die Immobilie nirgends.
Ein eigenes Gesetz für diesen Weg gibt es nicht. Der Verkauf läuft wie jeder andere. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB), der Käufer wird mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer (§ 873 Abs. 1 BGB). Einsicht in das Grundbuch bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO). Neugierige Nachbarn gehören nicht dazu.
Für wen ein stiller Verkauf passt
Ein Verkauf ohne öffentliche Anzeige kommt in Frage, wenn Diskretion für Sie wichtiger ist als die Zahl der Interessenten. Zum Beispiel, wenn
- Sie sich trennen und nicht möchten, dass Bekannte das gemeinsame Haus im Internet sehen,
- Sie das Elternhaus geerbt haben und es nicht vor der ganzen Nachbarschaft anbieten wollen,
- Sie bekannt sind und Fotos Ihres Hauses nicht im Netz stehen sollen,
- die Immobilie vermietet ist und die Mieter nicht durch viele Besichtigungen gestört werden sollen.
In allen Fällen geht es um Diskretion. Einen höheren Preis verspricht der stille Weg nicht. Auch ohne Anzeige brauchen Sie einen begründeten Angebotspreis. Wie wir ihn ermitteln, steht auf der Seite Immobilienbewertung.
Was beim Verkauf nach einer Trennung sonst zu klären ist, steht im Ratgeber Hausverkauf bei Trennung und Scheidung.
Was Sie dabei aufgeben
Wer nicht öffentlich anbietet, erreicht weniger Interessenten. Mit weniger Interessenten fehlt der Wettbewerb. Wollen mehrere Käufer dieselbe Immobilie zur gleichen Zeit, kann jeder in einem Bieterverfahren ein Gebot abgeben, und Sie vergleichen. Beim stillen Verkauf verhandeln Sie meist mit einem Interessenten nach dem anderen. Ob sein Angebot dem Markt entspricht, sehen Sie dann schwerer.
| Thema | Öffentlich angeboten | Stiller Verkauf |
|---|---|---|
| Reichweite | Alle, die gerade suchen, sehen die Immobilie | Nur direkt angesprochene Interessenten |
| Wettbewerb | Mehrere Interessenten zur gleichen Zeit, Bieterverfahren möglich | Meist ein Interessent nach dem anderen |
| Diskretion | Fotos und Lage sind öffentlich sichtbar | Nur wer angesprochen wird, erfährt vom Verkauf |
| Dauer | Hängt von Nachfrage und Preis ab | Kann länger dauern, weil weniger Menschen von der Immobilie wissen |
Vereinbaren Sie deshalb vorher, ab wann die Immobilie doch öffentlich angeboten wird, wenn sich kein passender Käufer findet.
Wie ein Bieterverfahren abläuft, erklärt der Ratgeber Bieterverfahren.
Welche Pflichten bleiben
Ein stiller Verkauf befreit Sie von keiner Pflicht. Für Häuser und Eigentumswohnungen gilt dasselbe wie bei einem öffentlichen Angebot.
| Pflicht | Was gilt | Quelle |
|---|---|---|
| Energieausweis vorlegen | Spätestens bei der Besichtigung, ohne Besichtigung unverzüglich. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer. | § 80 Abs. 4 GModG |
| Pflichtangaben in Anzeigen | Erscheint doch eine Anzeige in kommerziellen Medien und liegt der Energieausweis vor, muss sie Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch und die wesentlichen Energieträger der Heizung nennen, bei Wohngebäuden auch Baujahr und Effizienzklasse. Ab 2027 ändern sich die Angaben für neue Ausweise. | § 87 Abs. 1 GModG |
| Maklervertrag | Bei Wohnung und Einfamilienhaus in Textform, eine E-Mail genügt. | § 656a BGB, § 126b BGB |
| Kaufvertrag | Notarielle Beurkundung | § 311b Abs. 1 BGB |
Früher hieß das GModG Gebäudeenergiegesetz (GEG). Auch beim stillen Verkauf gelten die Regeln zur Provision unverändert. Sie stehen im Ratgeber Maklerprovision.
Welche Unterlagen Interessenten sehen wollen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf.
Wie wir vorgehen
Ein stiller Verkauf kommt bei uns selten vor. Ein eigenes Off-Market-Angebot haben wir nicht. Passt ein neues Objekt genau zu einem Suchkunden, den wir schon kennen, wird es manchmal verkauft, bevor es online angeboten wird. Versprechen können wir das nicht, weil es davon abhängt, ob gerade ein passender Käufer da ist. Wie unsere Vermarktung sonst aussieht, steht auf der Seite So verkaufen wir.
Rufen Sie an oder schreiben Sie uns per WhatsApp.
Quellen
- § 12 GBO, Grundbucheinsicht, Einsicht nur mit berechtigtem Interesse
- § 311b BGB, notarielle Beurkundung
- § 873 BGB, Erwerb durch Einigung und Eintragung
- § 656a BGB, Textform des Maklervertrags
- § 126b BGB, Textform
- § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG), Energieausweis beim Verkauf
- § 87 GModG, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
- § 79 GModG, Ausnahmen für kleine Gebäude und, bis 31.12.2026, für Baudenkmäler
- Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2, neue Fassung von § 79 Abs. 4 und § 87 GModG ab 1. Januar 2027
Abgerufen am 14.10.2026.