Die medialen Berichte über den einbrechenden Immobilienmarkt aufgrund der Inflation überschlagen sich derzeit. Doch wie steht es um die Immobilienpreise in Berlin und Brandenburg? Um einen ersten Anhaltspunkt über aktuelle Preisentwicklungen zu erhalten, können die aktuellen Bodenrichtwerte von Berlin und Brandenburg herangezogen werden. Sie werden von sogenannten Gutachterausschüssen ermittelt und regelmäßig mindestens alle 2 Jahre aktualisiert. Dabei legen die Sachverständigen den üblichen Wert der Grundstücke innerhalb einer Gemeinde offen, indem sie die tatsächlich gezahlten Immobilienpreise aus der Vergangenheit betrachten. Der Bodenrichtwert scheint also eine verlässliche Größe bei der Wertermittlung eines Grundstücks zu sein. Doch ist das wirklich so? Und was verraten uns die aktuellen Bodenrichtwerte über den lokalen Immobilienmarkt?
Inhaltsverzeichnis
Bodenrichtwerte für berlinnahe Lagen in Brandenburg 2024
Die aktuellen Bodenrichtwerte 2024 für Berlin und Brandenburg können online über „BORIS Brandenburg“ oder „BORIS BERLIN“ abgerufen werden. Am einfachsten geht das mit einer genauen Adresse oder über spezielle Suchfilter, die allerdings relativ komplex sind und auch die Ergebnistabellen sind sehr umfangreich. Für einen ersten Überblick haben wir Ihnen deshalb die Bodenrichtwerte 2024 für beliebte Lagen in berlinnahen Brandenburg zusammengetragen – getrennt nach normalen Grundstücken und Ufergrundstücken.
Beispiele Bodenrichtwerte erschlossenes Bauland in Brandenburg 2024
Die nachfolgende Übersicht zeigt die aktuellen Bodenrichtwerte für erschlossenes Bauland ohne Sondernutzungsflächen, Gewerbeflächen, Außengebiete und Ufergrundstücke. Da die Preise innerhalb einer Gemeinde stark variieren können, werden sie in unterschiedliche Bodenrichtwertzonen eingeteilt. Deshalb finden sich in der Übersicht auch von-bis-Werte. Alle Angaben ohne Gewähr.
| Ort | Bodenrichtwert 2024 (EUR/m²) |
|---|---|
| Ahrensfelde | 200–470 |
| Altlandsberg | 80–230 |
| Bad Freienwalde | 45–60 |
| Bad Saarow | 95–550 |
| Bernau | 110–440 |
| Buckow | 60–130 |
| Eberswalde | 40–160 |
| Eichwalde | 400 |
| Erkner | 210–430 |
| Frankfurt Oder | 50–90 |
| Fredersdorf-Vogelsdorf | 150–400 |
| Fürstenwalde Spree | 39–330 |
| Garzau-Garzin | 70 |
| Gosen-Neu Zittau | 165–350 |
| Grünheide | 70–500 |
| Hoppegarten | 200–500 |
| Königs Wusterhausen | 170–410 |
| Müncheberg | 10–90 |
| Neuenhagen b. Berlin | 350–410 |
| Panketal | 125–440 |
| Petershagen/Eggersdorf | 280–380 |
| Potsdam | 100–1.750 |
| Rehfelde | 100–220 |
| Rüdersdorf | 180–310 |
| Schöneiche | 320 |
| Schulzendorf | 190–450 |
| Seelow | 12–65 |
| Storkow (Mark) | 40–300 | Ufergrundstücke: 240–380 |
| Strausberg | 180–420 | Ufergrundstücke: 500 |
| Wandlitz | 270–700 | Ufergrundstücke: 650 |
| Werneuchen | 45–380 |
| Wildau | 270–500 |
| Wriezen | 10–50 |
| Zeuthen | 360–500 | Ufergrundstücke: 600–1000 |
Beispiele Bodenrichtwerte Ufergrundstücke in Brandenburg 2024
Ufergrundstücke stellen einen Sonderfall dar. Sie bieten allgemein einen höheren Freizeitwert und sind dadurch besonders begehrt. Deshalb werden nachfolgend die Bodenrichtwerte für Ufergrundstücke in einigen beliebten Brandenburger Gemeinden hier separat aufgelistet. Alle Angaben ohne Gewähr.
| Ort | Bodenrichtwert 2024 (EUR/m²) |
|---|---|
| Bad Saarow | 380–850 |
| Buckow | 310 |
| Eichwalde | 1000 |
| Erkner | 650–750 |
| Fürstenwalde Spree | 330 |
| Grünheide | 280–700 |
| Königs Wusterhausen | 600 |
| Potsdam | 950 |
| Rüdersdorf | 550–900 |
| Storkow (Mark) | 240–380 |
| Strausberg | 500 |
| Wandlitz | 650 |
| Zeuthen | 600–1000 |
Was zeigen die aktuellen Bodenrichtwerte 2024?
Ein Vergleich der aktuellen Werte für ausgewählte Gemeinden und Städte zum Vorjahr zeigt, dass die Bodenrichtwerte im berlinnahen Brandenburg durchschnittlich bisher noch relativ stabil geblieben sind. In einigen Gemeinden sind die Bodenrichtwerte etwas gesunken, in vielen sind sie gleich geblieben, in einzelnen sogar gestiegen.
Ufergrundstücke hingegen sind so begehrt, dass die Nachfrage nach wie vor sehr hoch ist. Die Bodenrichtwerte haben sich gegenüber dem Vorjahr kaum verändert oder sind sogar gestiegen. Hier muss berücksichtigt werden, dass es nur wenige Ufergrundstücke gibt und die ermittelten Bodenrichtwerte oft nur einzelne Verkäufe abbilden.
Bestimmt der Bodenrichtwert einen fairen Verkaufspreis?
Wichtig zu betonen ist, dass es sich bei den Bodenrichtwerten um reine Durchschnittswerte handelt, die nicht alle Besonderheiten eines Grundstücks berücksichtigen. Sie sind also nicht mit dem Verkehrswert und erst recht nicht mit dem Verkaufspreis von Grundstücken und Immobilien gleichzusetzen. Der Bodenrichtwert spiegelt lediglich den durchschnittlichen Bodenwert in einer bestimmten Lage wider.
Tatsächlich wird der Bodenrichtwert bei der Immobilienbewertung herangezogen, wenn für eine Immobilie oder ein Grundstück keine Vergleichswerte für ein Vergleichswertverfahren zu finden sind. Dann wird zur Wertermittlung das Sachwertverfahren genutzt, bei dem der Wert des Grundstücks und der Immobilienwert getrennt voneinander errechnet werden, wobei sich der Grundstückswert am Bodenrichtwert orientieren kann. Trotzdem muss in einem zweiten Schritt auch noch die Immobilie bewertet werden, um den Verkaufswert von Grundstück und Immobilie als Ganzes zu bestimmten. Es ist ein kompliziertes Verfahren mit vielen Unwägbarkeiten, sodass es nur selten Anwendung findet.
Ein deutlich realistischerer Verkaufspreis für Wohnimmobilien lässt sich durch das sogenannte Vergleichswertverfahren festlegen. Hier werden Vergleichsobjekte in der Region gesucht, die mit der zu verkaufenden Immobilie in möglichst vielen Punkten übereinstimmen. Anschließend werden wertseigernde und wertmindernde Faktoren in die Rechnung mit einbezogen, um einen angemessenen Verkaufspreis zu bestimmen.
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