Wie viel Geld verschenkst Du jährlich an das Finanzamt? Immobilien bieten als Kapitalanlage neben Wertstabilität und Mieteinnahmen massive Steuervorteile. Diese richtig zu nutzen kann Deine Rendite um mehrere Prozentpunkte steigern.
Inhaltsverzeichnis
Abschreibungen nutzen – Das bringt am meisten
Der größte Steuerhebel bei vermieteten Immobilien heißt Abschreibung (AfA). Damit setzt Du den Wertverlust des Gebäudes jährlich von der Steuer ab. Wichtig: Nur das Gebäude ist abschreibbar, nicht das Grundstück. [1][2]
Die Höhe der Abschreibung richtet sich nach dem Baujahr:
- Gebäude ab 2023: 3% pro Jahr über 33 Jahre
- Baujahr 1925-2022: 2% über 50 Jahre
- Baujahr vor 1925: 2,5% über 40 Jahre
Tipp für Neubauten: Für Gebäude zwischen Oktober 2023 und September 2029 winkt die degressive AfA. Im ersten Jahr kannst Du bis zu fünf Prozent der Anschaffungskosten abschreiben! [1]
Wie funktioniert das in der Praxis?
Kaufst Du eine Immobilie für 400.000 Euro, wovon 300.000 Euro auf das Gebäude entfallen, und das Baujahr liegt nach 2023, darfst Du jährlich 9.000 Euro (3%) abschreiben. Bei einem Steuersatz von 42% spart Dir das jährlich 3.780 Euro Steuern.
Nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen
Ein weiterer Steuervorteil macht Immobilien für langfristige Anleger besonders attraktiv: Der Verkauf ist nach zehn Jahren Haltedauer komplett steuerfrei – egal wie hoch Dein Gewinn ausfällt. [4]
Was passiert bei früherem Verkauf?
Verkaufst Du innerhalb dieser Zehnjahresfrist, zahlst Du auf den Gewinn Steuern. Je nach Höhe Deines Gewinns und persönlichem Steuersatz kann diese “Spekulationssteuer” bis zu 45 Prozent betragen. Bei eigengenutzte Immobilien verkürzt sich die Frist auf drei Jahre. [4]
Diese Kosten setzt Du als Vermieter ab
Neben der Abschreibung kannst Du als Vermieter zahlreiche weitere Kosten steuerlich geltend machen: [5]
- Darlehenszinsen
- Grunderwerbsteuer
- Maklergebühren
- Notarkosten
- Verwaltungskosten
- Sanierungsaufwendungen
Ein Disagio bis zu fünf Prozent des Darlehens wirkt sofort als Werbungskosten – das senkt Deine Steuerlast direkt im Zahlungsjahr.
Denkmalschutz: Der Steuerbooster
Besonders attraktive Steuervorteile bieten denkmalgeschützte Immobilien. Als Vermieter darfst Du hier Sanierungskosten zu hundert Prozent über zwölf Jahre abschreiben. [5]
STEUERVORTEILE BEI DENKMALSCHUTZ: > > – Sanierungskosten: 100% steuerlich absetzbar > – Verteilung: über 12 Jahre > – Wirkung: Deutlich höhere Steuerersparnisse als bei Standard-Immobilien
Die erhöhten Abschreibungssätze für Sanierungskosten machen denkmalgeschützte Objekte finanziell besonders interessant – trotz oft höherer Anfangsinvestitionen.
Steuerliche Vorteile erfordern Expertise
Die Steuervorteile bei Immobilien entfalten ihre volle Wirkung nur mit richtiger Planung. Fehler führen schnell zu verpassten Chancen oder sogar Steuernachzahlungen. Deshalb empfiehlt sich frühzeitige Fachberatung.
Je nach Steuersatz und persönlicher Situation können die Steuervorteile Deine Immobilienrendite erheblich steigern. Besonders bei hohen Einkommen wirken die Steuereffekte stark.
Hast Du Fragen zu steuerlichen Aspekten bei Deiner Immobilienanlage? Wir helfen Dir, die optimale Steuerstrategie zu entwickeln. Kontaktiere uns für eine persönliche Beratung und sichere Dir alle steuerlichen Vorteile, die Dir als Immobilieninvestor zustehen.
