Die Maklerprovision beim Hauskauf ist das Vermittlungsentgelt, das ein Makler für den erfolgreichen Abschluss eines Immobilienkaufs erhält. Sie beträgt in Deutschland üblicherweise zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Seit Dezember 2020 regeln die §§ 656a–656d BGB, dass Käufer und Verkäufer diese Kosten beim Kauf von Wohnimmobilien hälftig teilen. Bei einem Haus für 500.000 Euro bedeutet das: Jede Seite zahlt rund 17.850 Euro Maklergebühren. Die Provision wird nach notarieller Beurkundung fällig, ist aber grundsätzlich verhandelbar.
Inhaltsverzeichnis
- 1 Wie wird die Maklerprovision beim Hauskauf berechnet?
- 2 Welche gesetzlichen Grundlagen gelten für die Provisionsverteilung?
- 3 Wie hoch ist die Maklerprovision je nach Bundesland?
- 4 Was sollten Käufer und Verkäufer bei der Provision beachten?
- 5 Meine Einschätzung zur Maklerprovision
- 6 trendyimmo: Transparente Maklerleistung beim Hauskauf
- 7 Empfehlungen
Wie wird die Maklerprovision beim Hauskauf berechnet?
Die Berechnungsgrundlage ist stets der beurkundete Kaufpreis. Der Provisionssatz variiert je nach Region und Maklervertrag, bewegt sich aber in der Praxis fast überall zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises. Diese Spanne ergibt sich aus den ortsüblichen Sätzen, die sich historisch in den einzelnen Bundesländern etabliert haben.
Ein konkretes Rechenbeispiel macht den Unterschied deutlich:
| Kaufpreis | Gesamtprovision (7,14 %) | Anteil Käufer (50 %) | Anteil Verkäufer (50 %) |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 21.420 € | 10.710 € | 10.710 € |
| 500.000 € | 35.700 € | 17.850 € | 17.850 € |
| 750.000 € | 53.550 € | 26.775 € | 26.775 € |
| 1.000.000 € | 71.400 € | 35.700 € | 35.700 € |
Die Kaufnebenkosten insgesamt liegen häufig zwischen 5 % und 15 % des Kaufpreises. Das bedeutet: Die Maklerprovision ist oft der größte einzelne Posten unter den Nebenkosten, noch vor Grunderwerbsteuer und Notargebühren.
Die Fälligkeit der Provision tritt nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags ein. Üblich sind Zahlungsfristen von 7–14 Tagen nach Vertragsschluss. Manche Maklerverträge enthalten abweichende Klauseln, die auch Vorauszahlungen ermöglichen. Solche Regelungen sollten vor der Unterschrift genau geprüft werden, da der Provisionsanspruch rechtlich erst mit dem erfolgreichen Abschluss des Hauptvertrags entsteht.
Profi-Tipp: Lassen Sie sich vom Makler immer eine schriftliche Aufstellung der Provision und der enthaltenen Leistungen geben, bevor Sie den Maklervertrag unterzeichnen. Mündliche Zusagen sind im Streitfall schwer durchzusetzen.
Welche gesetzlichen Grundlagen gelten für die Provisionsverteilung?
Die entscheidende Rechtsgrundlage ist das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, das am 23. Dezember 2020 in Kraft trat. Es fügte die §§ 656a–656d in das Bürgerliche Gesetzbuch ein. Seitdem gilt der sogenannte Halbteilungsgrundsatz für Verbraucherkäufe von Wohnimmobilien.
Die wichtigsten Regelungen im Überblick:
- Halbteilungsgrundsatz: Beauftragt ein Makler beide Seiten (Doppeltätigkeit), darf keine Partei mehr als die Hälfte der Gesamtprovision zahlen.
- Gleiche Nachlässe: Bei Doppeltätigkeit des Maklers muss ein Rabatt, den eine Seite erhält, auch der anderen Seite gewährt werden. Das sichert Fairness und Transparenz.
- Keine bundesweit einheitliche Höhe: Die Provisionshöhe ist gesetzlich nicht auf einen festen Satz festgelegt. Maßstab ist die Ortsüblichkeit.
- Schriftformerfordernis: Maklerverträge für Wohnimmobilien müssen seit 2020 schriftlich abgeschlossen werden, um wirksam zu sein.
Die Schutzregelungen gelten ausschließlich für private Verbraucher beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Bei Gewerbeimmobilien und Grundstücken greift der Halbteilungsgrundsatz nicht. Dort kann die Provision vertraglich vollständig dem Käufer auferlegt werden. Kapitalanleger, die mehrere Einheiten erwerben, fallen ebenfalls nicht automatisch unter den Verbraucherschutz.
Die Reform von 2020 war ein echter Einschnitt. Vor diesem Zeitpunkt war es in vielen Bundesländern gängige Praxis, dass der Käufer die gesamte Provision alleine trug. Die Kostenteilung stärkte die Position der Käufer und führte zu mehr Preistransparenz auf dem Markt.
Wie hoch ist die Maklerprovision je nach Bundesland?
Die Provision ist kein bundesweit einheitlicher Satz. Sie richtet sich nach der Region und den dort üblichen Marktpraktiken. Die Bandbreite reicht von rund 3 % bis 8 % des Kaufpreises, wobei die meisten Transaktionen im Bereich 5,95 %–7,14 % stattfinden.
| Bundesland | Übliche Gesamtprovision | Anteil Käufer | Anteil Verkäufer |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,57 % + 3,57 % = 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Baden-Württemberg | 2,975 % + 2,975 % = 5,95 % | 2,975 % | 2,975 % |
| Berlin | 3,57 % + 3,57 % = 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Brandenburg | 3,57 % + 3,57 % = 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Hamburg | 3,125 % + 3,125 % = 6,25 % | 3,125 % | 3,125 % |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57 % + 3,57 % = 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Sachsen | 3,57 % + 3,57 % = 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
In 14 von 16 Bundesländern liegt die ortsübliche Gesamtprovision bei 7,14 %. Bayern und Baden-Württemberg bilden die Ausnahme mit niedrigeren Sätzen. Das hat historische Gründe: In diesen Märkten hat sich eine andere Verhandlungskultur zwischen Maklern und Kunden entwickelt.
Für Käufer in Berlin und Brandenburg bedeutet das konkret: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlt jede Seite 14.280 Euro Provision. Das ist eine Summe, die bei der Finanzierungsplanung von Anfang an berücksichtigt werden muss. Banken rechnen die Nebenkosten in der Regel nicht in die Beleihungsgrundlage ein, was den Eigenkapitalbedarf erhöht.
Was sollten Käufer und Verkäufer bei der Provision beachten?
Wer einen Makler beauftragt oder mit einem Makler konfrontiert wird, sollte einige Punkte von Anfang an klären. Fehler entstehen meist nicht aus Unwissenheit über die Provisionshöhe, sondern aus unklaren Vertragsregelungen.
- Leistungsumfang prüfen: Fragen Sie konkret, welche Leistungen in der Provision enthalten sind. Professionelle Fotografie, virtuelle 360-Grad-Touren, Drohnenaufnahmen und Besichtigungsmanagement sind keine Selbstverständlichkeit. Maklerverträge können individuelle Servicepakete enthalten, die die Verhandlungsbasis beeinflussen.
- Provisionshöhe verhandeln: Die Provision ist verhandelbar. Überhöhte Sätze sind nur wirksam, wenn der Makler deren Rechtfertigung darlegen kann. Ein Gericht kann unverhältnismäßig hohe Provisionen für unwirksam erklären. Wer den Markt kennt, hat eine gute Verhandlungsposition.
- Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten klären: Der Provisionsanspruch entsteht erst mit dem notariellen Vertragsabschluss. Vertragsklauseln, die frühere Zahlungen verlangen, sollten kritisch geprüft werden.
- Doppeltätigkeit transparent machen: Arbeitet der Makler für beide Seiten, muss das im Vertrag klar geregelt sein. Beide Parteien müssen gleich behandelt werden.
- Steuerliche Aspekte beachten: Die Maklerprovision ist für private Käufer in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Eine Ausnahme gilt bei beruflicher Nutzung der Immobilie. Dieser Punkt wird vor dem Kauf häufig übersehen.
Da keine bundesweit verbindlichen Höchstsätze existieren, entsteht ein Wettbewerb unter Maklern vor allem über Serviceleistungen. Wer nur den günstigsten Satz sucht, verpasst möglicherweise den Makler, der das Objekt am besten vermarkten kann. Umgekehrt rechtfertigt ein hoher Provisionssatz allein noch keine schwache Leistung.
Profi-Tipp: Vergleichen Sie mindestens drei Maklerangebote und fragen Sie jeweils nach dem konkreten Vermarktungsplan. Ein Makler, der sofort mit einem Preisabschlag einverstanden ist, ohne den Leistungsumfang zu erklären, ist oft kein gutes Zeichen.
Wer den Immobilienverkauf selbst in die Hand nehmen möchte, sollte die häufigen Fehler kennen, die ohne professionelle Begleitung entstehen. Dazu gehören falsche Preiseinschätzungen, unvollständige Unterlagen und schlecht geführte Verhandlungen.
Die Maklerprovision beim Hauskauf beträgt in Deutschland üblicherweise 5,95 %–7,14 % des Kaufpreises und wird seit 2020 gesetzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
| Punkt | Details |
|---|---|
| Gesetzliche Kostenteilung | Seit Dezember 2020 teilen Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnimmobilien hälftig gemäß §§ 656a–656d BGB. |
| Regionale Unterschiede | In 14 Bundesländern gilt 7,14 % als Standardsatz; Bayern und Baden-Württemberg liegen mit 5,95 % darunter. |
| Fälligkeit der Provision | Die Zahlung wird nach notarieller Beurkundung fällig, üblicherweise innerhalb von 7–14 Tagen. |
| Verhandelbarkeit | Die Provisionshöhe ist frei verhandelbar; unverhältnismäßig hohe Sätze können gerichtlich für unwirksam erklärt werden. |
| Ausnahmen vom Halbteilungsgrundsatz | Bei Gewerbeimmobilien und Grundstücken gilt die hälftige Teilung nicht; dort trägt oft der Käufer die volle Provision. |
Meine Einschätzung zur Maklerprovision
Nach acht Jahren als Makler sage ich klar: Das Gesetz von 2020 war überfällig. Dass Käufer vorher die gesamte Provision alleine zahlen mussten, war in vielen Märkten schlicht unfair. Die Reform hat das korrigiert. Aber sie hat auch eine Nebenwirkung, die kaum jemand offen anspricht.
Seitdem versuchen manche Verkäufer, die Provision indirekt über den Kaufpreis zu kompensieren. Das Haus wird etwas teurer angeboten, damit der Verkäufer seinen Provisionsanteil “zurückholt”. Käufer zahlen dann effektiv mehr, ohne es direkt zu merken. Wer das weiß, verhandelt den Kaufpreis gezielter.
Was mich in der Praxis immer wieder überrascht: Viele Käufer fragen nach der Provisionshöhe, aber kaum jemand fragt nach dem Leistungsumfang. Dabei ist genau das der entscheidende Punkt. Ein Makler, der professionelle Fotos, eine strukturierte Verhandlungsführung beim Verkauf und vollständige Dokumentenbeschaffung liefert, rechtfertigt seinen Satz. Einer, der nur ein Inserat schaltet, nicht.
Zur künftigen Entwicklung: Ich glaube, der Druck auf die Provisionshöhe wird weiter steigen. Online-Makler und digitale Plattformen zeigen, dass Vermittlung auch mit schlankeren Kostenstrukturen funktioniert. Das zwingt klassische Makler dazu, ihren Mehrwert klarer zu kommunizieren. Wer das nicht kann, wird Marktanteile verlieren. Das ist keine Prognose, das ist schon Realität in Berlin und Brandenburg.
— Michael Feike
trendyimmo: Transparente Maklerleistung beim Hauskauf
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