Immobilienerbe verkaufen – das sollten Sie beachten

Eine Immobilie im Ballungsraum Berlin-Brandenburg zu erben, klingt im ersten Moment wie ein Jackpot. Doch rund um den Verkauf einer geerbten Immobilie gibt es allerhand zu beachten. Dabei sollten Sie folgende Fragen beantworten, um den Wert Ihres Immobilienerbes konkret einzuschätzen und entsprechend richtig zu handeln.

Sollten Sie das Immobilienerbe annehmen oder ausschlagen?

Wenn Sie eine Immobilie erben, heißt das nicht unbedingt, dass jetzt der große Geldsegen auf Sie zukommt. Hatte der Erblasser Schulden, sind Sie als Erbe auch für deren Rückzahlung zuständig. Die Schulden können in vielen Fällen durchaus auch den Wert der geerbten Immobilie übersteigen, sodass Sie letztendlich sogar noch draufzahlen müssen, wenn Sie das Erbe annehmen. Damit Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten, gibt Ihnen § 1944 BGB die Möglichkeit, eine Erbe auch abzulehnen. Nachdem Sie von dem Erbe erfahren haben, haben Sie 6 Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen. Lebte der Erbe oder der Erblasser im Ausland, sind es sogar 6 Monate.

Um die richtige Entscheidung zu treffen, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen, sollten Sie sich über den Wert des Erbes ganz genau informieren:

• Schritt 1: Haben Sie eine Vorsorgevollmacht, eine Kontovollmacht oder ein Testament, können Sie bei der Bank Auskünfte über die finanzielle Lage des Erblassers verlangen. So bringen Sie in Erfahrung, ob der Erblasser Schulden hatte.
• Schritt 2: Gehört zum Erbe eine Immobilie, können Sie beim zuständigen Grundbuchamt ein Grundbuchauszug anfordern, um sich über die Grundschuld zu informieren.
• Schritt 3: Zudem ist eine professionelle Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Immobilienmaklern zu empfehlen. Regionale Makler kennen den Immobilienmarkt vor Ort am besten und können den Verkehrswert der Immobilie realistisch bestimmen, sodass es nach Annahme des Erbes nicht zu bösen Überraschungen kommt. Die Immobilienbewertung können Sie danach auch nutzen, um Ihr Immobilienerbe einfacher zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.
• Schritt 4: Zu guter Letzt sollten Sie den professionell ermittelten Verkehrswert der Immobilie mit den gegebenenfalls vorhandenen Schulden und eventuell mit der zu erwartenden Erbschaftssteuer gegenrechnen. So können Sie herausfinden, ob es sich am Ende wirklich lohnt, das Erbe anzunehmen.

Sind Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft?

Gehört zu einen Nachlass eine Immobilie, geht das Eigentum an die Erben über. Liegt kein Testament vor, gilt die gesetzliche Erbfolge. Existiert hingegen ein Testament des Erblassers, werden die darin eingesetzten Erben die neuen Eigentümer der Immobilie. Je nachdem, ob es sich um einen oder mehrere Erben handelt, folgen andere Konsequenzen für den Immobilienverkauf:

• Alleinerbe: Kommt es durch die gesetzliche Erbfolge oder durch das Testament nur zu einem Erben, gilt er als Alleinerbe. Das bedeutet, dass er ganz alleine bestimmen kann, ob er die geerbte Immobilie verkaufen will oder nicht.
• Erbengemeinschaft: Gibt es durch die gesetzliche Erbfolge mehrere Erben oder wurden im Testament mehrere Erben bestimmt, bilden sie zusammen eine sogenannte Erbengemeinschaft. Bei einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen Miterben gemeinsam. Entsprechend müssen alle Miterben zustimmen, wenn die Immobilie verkauft werden soll.

Je nachdem, ob Sie Alleinerbe sind oder Teil einer Erbengemeinschaft, können Sie die geerbte Immobilie also einfach verkaufen oder Sie müssen sich mit Ihren Miterben einig werden, bevor das Haus verkauft werden kann. Eine Einigung der Miterben zahlt sich am Ende für alle aus. Denn sind sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht einig, kann jeder Miterbe eine Erbauseinandersetzung zur Auflösung der Erbengemeinschaft und Verteilung des Nachlasses verlangen, in deren Zug die Immobilie oft zwangsversteigert wird. Auf dem freien Markt verkauft, bringt ein geerbte Immobilie aber deutlich mehr ein, sodass sich der freiwillige Verkauf für alle Miterben mehr lohnt. Einen Immobilienmakler einzuschalten, kann dafür sorgen, dass selbst skeptische Miterben sich nicht über den Tisch gezogen fühlen und dem Verkauf zustimmen.

Müssen Sie Pflichtteilsberechtigte beachten?

Wurden Angehörige in einem Testament enterbt, haben sie unter normalen Umständen einen sogenannten Pflichtteilsanspruch. Dieser umfasst die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, der vom Pflichtteilsberechtigen aktiv eingefordert werden muss. Der Pflichtteilsanspruch entfällt nur dann, wenn der Pflichtteilsberechtige z. B. dem Erblasser oder dessen Familie nach dem Leben getrachtet oder sich ihnen gegenüber eines Verbrechens schuldig gemacht hat.

Enterbte Pflichtteilsberechtigte werden allerdings nicht Teil der Erbengemeinschaft, wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört, sie können ihren Pflichtteil nur in Form von Geld einfordern. Die enterbten Pflichtteilsberechtigten können aber verlangen, dass ein Sachverständiger den Wert der Immobilie genau bestimmt, damit sie in angemessener Höhe ausgezahlt werden. Müssen Sie Pflichtteilsberechtigte auszahlen und haben Sie nicht genug finanzielle Mittel dafür, spricht das für den schnellen Verkauf Ihres Immobilienerbes. Ein Immobilienmakler kann Ihnen helfen, die Immobilie zu einem besonders hohen Preis zu verkaufen, sodass noch genug nach Abzug des ausgezahlten Pflichtteils für Sie übrig bleibt.

Lohnt sich der Verkauf des Immobilienerbes trotz Erbschaftssteuer?

Erben Sie eine Immobilie, müssen Sie unter bestimmten Umständen Erbschaftsteuer bezahlen. Die Höhe der Erbschaftssteuer wird anhand des Verkehrswert und des Verwandtschaftsverhältnisses des Erben zum Erblasser ermittelt. Je dichter der Verwandtschaftsgrad, desto niedriger ist die Steuer und desto höher sind die Freibeträge.

Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder müssen bei durchschnittlichen Immobilien in der Regel besonders wenig bezahlen, wenn sie die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Hier gilt es allerdings zu beachten, dass es nicht sinnvoll ist, eine geerbte, aber unpassende Immobilie zu beziehen, um Erbschaftssteuer zu sparen. Wird die Immobilie durch einen erfahrenen Immobilienmakler verkauft, fällt der Verkaufspreis in der Regel höher aus als beim Verkauf durch einen Laien, sodass die Erbschaftsteuer nicht mehr so stark ins Gewicht fällt und sich der Verkauf der geerbten Immobilie trotzdem lohnt. Anschließend können Sie sich von dem Erlös lieber genau die Immobilie kaufen, die wirklich zu Ihnen passt. Oder Sie geben den Gewinn aus dem Verkauf Ihres Immobilienerbes für Ihre anderen Träume aus.

Brauchen Sie für Ihr Immobilienerbe einen Erbschein oder nicht?

Liegt kein notarielles Testament und kein Erbvertrag vor, brauchen Sie einen Erbschein, um sich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen. Einen Erbschein brauchen Sie aber auch, wenn weder Testament noch Erbvertrag existieren und Sie Ihr Immobilienerbe verkaufen wollen. Nur mit diesem Eigentumsnachweis kann der Käufer später eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch vornehmen lassen.

Der Erbschein wird beim Nachlassgericht des letzten Wohnorts des Erblasses beantragt. Die Höhe der Erbscheinkosten hängt vom Wert des gesamten Nachlasses ab. Damit das Nachlassgericht den Wert eines Immobilienerbes nicht unrealistisch hoch einschätzt, was leider oft vorkommt, sollten Sie besser eine professionellen Immobilienbewertung vorlegen, die Sie bei einem Immobilienmakler nach Wahl in Auftrag gegeben haben. Mit ausgezeichneten Kenntnissen des aktuellen Immobilienmarktes in Berlin-Brandenburg unterstützt Sie trendyimmo gern.